Preisspannen zu niedrig angesetzt

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 25.01.2024

Der aktuelle Freiburger Mietspiegel 2023/2024 enthält unter Ziff. 3.3 sogenannte Preisspannen. Diese sind notwendig, da die sog. Regressionsmethode, die als statistisches Verfahren zur Erstellung des Mietspiegels herangezogen wird, nur 80 % der Mieten erklären kann. Ein ganz normaler Vorgang. Für die restlichen 20 % der Mieten werden die Preisspannen benötigt. 

Bisher sieht der Freiburger Mietspiegel für besondere Wohnwertmerkmale Preisspannen von +/- 5 % vor. Der Mietspiegel enthält Regelbeispiele sowohl für Merkmale mit positivem wie auch mit negativem Mietpreiseinfluss. An diesen Beispielen ändert sich auch nichts. 

Jetzt hat sich aber herausgestellt, dass die Preisspannen falsch berechnet wurden. Statt 5 % Preisspanne sind 16 % richtig. Der Wert mag auf den ersten Blick hoch erscheinen, ist aber nach Angaben der Statistiker für eine Stadt von der Größe Freiburgs völlig normal. Damit der Freiburger Mietspiegel seinen Status als Qualifizierter Mietspiegel nicht verliert, ist eine Korrektur der Preisspanne auf 16 % nötig. Der Freiburger Gemeinderat wird hierüber am 27.02.2024 entscheiden. Es wird jedoch erwartet, dass der Gemeinderat der Korrektur zustimmt, da es hierzu keine Alternative gibt. 

Die zu erwartende Änderung wirkt sich nur auf künftige Mietanpassungen aus. Bereits abgeschlossene Verfahren – auch gerichtliche – bleiben unberührt.

RA Stephan Konrad
Geschäftsführer

Alten Kaminöfen droht das Aus zum 31.12.2024!

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 17.01.2024

Sie haben noch einen älteren Kaminofen in Betrieb? Dann könnte für Sie der 31.12.2024 ein wichtiges Datum sein!
Öfen, die älter als 15 Jahre sind, entsprechen in der Regel nicht mehr dem Stand der Technik. In den meisten Fällen lohnt es sich, einen effizienteren und emissionsarmen Ofen einzubauen. Dieser muss die 2. Stufe der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) einhalten.

Öfen, die zwischen dem 01. Januar 1995 und dem 21. März 2010 typgeprüft wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2024 stillgelegt, nachgerüstet oder gegen einen neuen emissionsarmen Ofen ersetzt werden, wenn der bestehende Ofen die geltenden Grenzwerte nicht einhält.

Bevor Sie einen alten Ofen nachrüsten lassen, wägen Sie unbedingt die Kosten der Nachrüstung gegen die Anschaffungskosten eines neuen Ofens ab!

Soweit Sie sich für einen neuen Ofen entscheiden, wählen Sie eine hohe Energieeffizienzklasse. Achten Sie – so die Empfehlung des Umwelt Bundesamts - auf einen hohen Nutzungsgrad und geringe Emissionen. Eventuelle Mehrkosten können in der Regel durch einen geringeren Brennstoffbedarf wieder eingespart werden. Die sparsamsten Kaminöfen erreichen Energieeffizienzklasse A+. Achten Sie auf eine möglichst hohe Energieeffizienz-Kennzahl von etwa 120 %.

Der Blaue Engel für Kaminöfen für Holz gibt Orientierung beim Kauf eines Kaminofens. Er zeichnet Geräte aus, die niedrige Staub- und Schadstoffemission aufweisen und die bedienerfreundlich sind. Fragen Sie beim Kauf, ob der ausgewählte Kaminofen die Kriterien des Blauen Engels einhalten kann.

RA Stephan Konrad
Geschäftsführer

Haus & Grund wird Verfahren bis zum Bundesverfassungsgericht begleiten

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 28.11.2023

Haus & Grund Deutschland erhält gerichtliche Unterstützung in seiner Auffassung, dass die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell verfassungsrechtlich höchst bedenklich ist. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz kritisierte in zwei kürzlich ergangenen Entscheidungen (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) vor allem die Grundstücksbewertung auf Grundlage der Bodenrichtwerte. „Die Bodenrichtwerte sind ein wesentlicher Grund, warum die neue Grundsteuer auf sehr wackligen Füßen steht. Für uns sind die beiden Entscheidungen Motivation, in unseren Musterverfahren die Grundsteuer bis nach Karlsruhe zu tragen“, erklärte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke in Berlin.

Ungenaue Steuerbemessung
In einem Rechtsgutachten für Haus & Grund und den Bund der Steuerzahler hat Prof. Gregor Kirchhof die Bodenrichtwerte für ungeeignet erachtet, Basis für eine Grundsteuer zu sein. Demnach ist die Steuerbemessung nach diesen durchschnittlichen Lagewerten oft ungenau. Dies gelte vor allem dann, wenn Gutachterausschüsse für ein Gebiet fehlten, wenndie Kaufpreissammlungen nicht ausreichten, wenn ein Bodenrichtwert nicht vorhanden sei und daher Werte vergleichbarer Flächen heranzuziehen seien oder wenn lagebedingte Wertminderungen entstünden. Die Bodenrichtwerte weisen systematische Bewertungslücken auf. Die neue Grundsteuer darf so nach Auffassung von Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke nicht erhoben werden.

Musterklagen
Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat sich bislang zu den von Haus & Grund initiierten Musterklagen noch nicht geäußert, obwohl das erste Verfahren bereits seit einem Jahr anhängig ist. Aber die Rechtsauffassung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz lässt hoffen. Denn auch in Baden-Württemberg spielt der Bodenrichtwert für die Bemessung der Grundsteuer die zentrale Rolle, auch wenn das Bundesmodell nicht übernommen wurde. 

Stephan Konrad
Geschäftsführer

Laubfall im Herbst – die bunte Gefahr!

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 15.11.2023

Der Herbst bringt nicht nur bunte Blätter und gemütliche Abende mit sich, sondern auch Herausforderungen im Hinblick auf die Verkehrssicherheit. Besonders wichtig ist in dieser Jahreszeit die Verkehrssicherungspflicht von Eigentümern, wenn es um die Reinigung der Gehwege von Laub geht.

Die Verkehrssicherungspflicht im Überblick
Die Verkehrssicherungspflicht ist eine gesetzliche Pflicht, die sicherstellen soll, dass Wege, Straßen und öffentliche Plätze so gestaltet und unterhalten werden, dass Menschen vor Gefahren geschützt sind. Insbesondere im Herbst, wenn Laub die Gehwege bedeckt, kommt dieser Verpflichtung eine besondere Bedeutung zu. Die Gehwegreinigungssatzungen der Städte und Kommunen sehen dazu regelmäßig Regelungen vor, die den Gebäudeeigentümer für die angrenzenden Gehwege in die (Reinigungs-) Pflicht nehmen. 

Laubfall als potenzielle Gefahr
Laubbedeckte Wege können zu rutschigen Flächen werden, insbesondere bei Feuchtigkeit oder Regen. Fußgänger und Radfahrer können durch rutschige Gehwege schnell in Gefahr geraten. Aus diesem Grund sind Eigentümer verpflichtet, ihre Gehwege von Laub zu befreien, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Dies gilt für die öffentlichen Gehwege vor dem Gebäude, aber auch für die privaten Wege auf dem Grundstück selbst (z.B. Zugang zum Haus oder zu den Garagen) 

Rechtliche Konsequenzen für Eigentümer
Die Rechtsgrundlage für die Verkehrssicherungspflicht findet sich in § 823 BGB. Danach haftet ein Eigentümer für Schäden, die auf Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflicht zurückzuführen sind. Dies gilt auch für Schäden, die durch Laub auf Gehwegen entstehen. Bei Unfällen können Eigentümer somit zur Verantwortung gezogen werden, wenn sie ihrer Pflicht zur Laubbeseitigung nicht nachkommen. Es drohen Schadenersatz- und/oder Schmerzensgeldansprüche. 

Maßnahmen zur Laubbeseitigung
Um den Verpflichtungen der Verkehrssicherungspflicht nachzukommen, sollten Eigentümer regelmäßig ihre Gehwege auf Laub überprüfen. Eine zeitnahe Entfernung des Laubs ist essentiell, um Unfälle zu vermeiden. Wurde die Reinigungspflicht mietvertraglich auf die Mieter übertragen, muss der Vermieter zumindest stichprobenartig prüfen, ob die Mieter ihrer Pflicht auch nachkommen. Kommt der Vermieter seiner Überwachungspflicht nicht nach, und kommt es zu einem Schaden, haftet er dennoch! Er kann sich dann nicht mit dem Argument aus der Haftung winden, die Reinigungspflicht sei auf den Mieter übertragen worden.

RA Stephan Konrad
Geschäftsführer

Die Energiepreisbremsen sollen in die Verlängerung gehen

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 06.11.2023

Das Bundeskabinett hat eine Verlängerung der Strom- und Gaspreisbremse bis Ende April 2024 beschlossen. 

Die Maßnahme dient dazu, die Bürgerinnen und Bürger weiterhin von den gestiegenen Preisen zu entlasten. Dies erfolgt in Form von Zuschüssen zum Gas- bzw. Strompreis, die rückwirkend zum 1. Januar 2023 gewährt werden und sich nach dem prognostizierten Jahresverbrauch richten.

Private Haushalte erhalten einen Preisdeckel von 12 Cent pro Kilowattstunde für 80 Prozent ihres Erdgasverbrauchs (bei Fernwärme sind es 9,5 Cent pro Kilowattstunde). Für den restlichen Verbrauch gilt der Marktpreis. Zudem müssen Vermieter die erhaltenen Entlastungen über die Nebenkostenabrechnungen an die Mieter weitergeben. Auch die Strompreisbremse wird fortgesetzt, wobei für Haushalte ein Preisdeckel von 40 Cent pro Kilowattstunde für 80 Prozent des historischen Verbrauchs gilt.

Die EU-Kommission muss allerdings noch zustimmen, bevor die verlängerten Preisbremsen wirksam werden können.

Bisher gab es auch Härtefallhilfen für Haushalte, die mit Heizöl, Pellets oder Flüssiggas heizen. Allerdings sind diese nicht in den neuen Verlängerungen enthalten.

RA Stephan Konrad
Geschäftsführer

 

Transparenzregister für die Hebesätze der Grundsteuer

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 05.09.2023

Haus & Grund Freiburg unterstützt die Forderung der ARGE Haus & Grund Baden-Württemberg nach Einrichtung eines Transparenzregisters für die Hebesätze der Grundsteuer 

Mehrere Bundesländer wollen erreichen, dass die Bürger für ihre Kommune erfahren, welcher Hebesatz zur Grundsteuer im Zuge der Grundsteuerreform zu einem aufkommensneutralen Ergebnis führen würde. Neben Hessen wollen sich Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Brandenburg und Schleswig-Holstein daran beteiligen. 

Auch für Baden-Württemberg will die Arbeitsgemeinschaft Haus & Grund Baden – Württemberg die Einrichtung eines solchen Transparenzregisters im eigenen Bundesland erreichen. Daraus soll hervorgehen, wie die Gemeinden ihre Hebesätze zur Grundsteuer für das Jahr 2025 anpassen müssten, um die von der Politik versprochene Aufkommensneutralität zu gewährleisten, sollte das Landesgrundsteuergesetz BW im Ergebnis Bestand haben. 

Wenn Sie die Forderung von Haus & Grund unterstützen wollen, können Sie unter folgendem Link abstimmen: https://survey.lamapoll.de/Transparenzregister-Forderung Die Abstimmung erfolgt völlig anonym! 

RA Stephan Konrad
Geschäftsführer

Ist ein Anschluss an Fernwärme überhaupt genehmigungsfähig?

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 24.07.2023

Will ein Eigentümer einer Liegenschaft, die im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung liegt, die Beheizung auf Fernwärme umstellen, wirft dies Fragen nach der Genehmigung eines Fernwärmeanschlusses auf. 

Grundsätzlich gilt, dass der Austausch einer Heizungsanlage eine Änderung einer baulichen Anlage darstellt, weshalb diese einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung bedarf (vgl. § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 i.V.m. § 173 BauGB). 

Ein frühzeitiger Kontakt zum Baurechtsamt ist sinnvoll. Die bisherigen Fälle zeigen nämlich, dass eine konkrete Beschränkung der Antragsunterlagen mit den Eigentümern besprochen werden konnte, sodass nicht erforderliches Ausfüllen von Antragsunterlagen vermieden wurde. Das Baurechtsamt fordert lediglich den Altersnachweis der bestehenden Heizungsanlage, den Vertrag mit der Badenova sowie ein Angebot der geplanten Heizungsanlage. 

Der Austausch der Heizungsanlage (Wechsel zu Fernwärme) ist erhaltungsrechtlich grundsätzlich möglich, wenn nachgewiesen wurde, dass die bestehende Heizungsanlage ihre durchschnittliche Nutzungsdauer bereits überschritten hat oder zeitnah überschreiten wird. Das Baurechtsamt hat den Ermessenspielraum geöffnet und lässt den Heizungsaustausch auch dann zu, wenn die Nutzungsdauer erst mittelfristig erreicht wird. Bei einer Heizungsanlage, die erst kürzlich (seit ca. 5-10 Jahren) ausgetauscht wurde, findet jedoch eine Einzelfallprüfung statt. Hier wäre ein Austausch nicht zwingend erforderlich und würde auch der Nachhaltigkeit als Bestandteil des Klimaschutzes widersprechen und nicht gerecht werden. 

Fazit: 

eine Soziale Erhaltungssatzung verhindert einen Fernwärmeanschluss nicht, setzt aber ein erhaltungsrechtliches Genehmigungsverfahren voraus. Bei älteren Heizungsanlagen wird es auch keine Probleme geben, auch wenn das zu durchlaufende Genehmigungsverfahren zu Verzögerungen führen wird. Bei jüngeren Anlagen, die erst 5-10 Jahre in Betrieb sind, ist jedoch mit einer Einzelfallprüfung mit offenem Ausgang zu rechnen.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer

Haus & Grund Freiburg begrüßt das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 22.06.2023

Seit anderthalb Jahren kostete ein Anwohnerparkausweis für ein durchschnittliches Auto in Freiburg 360 Euro. Rund einen Euro pro Tag. Das klingt zunächst nicht viel. Bis zum Jahr 2021 waren jedoch für das Anwohnerparken nur 30 Euro fällig. Die Gebühren haben sich somit mehr als verzehnfacht! Grund genug für FDP-Stadtrat Sascha Fiek, gegen die kräftige Erhöhung zu klagen.

Die Begründung des Gerichts

Vor dem Bundesverwaltungsgericht setzte er sich nun durch. Das Gericht in Leipzig erklärte die Freiburger Gebührensatzung für unwirksam. Das Bundesverwaltungsgericht sah drei Gründe für die Unwirksamkeit:

• Erstens hätte die Stadt anstelle einer Satzung eine Rechtsverordnung erlassen müssen. Nur dazu ermächtige das Straßenverkehrsgesetz des Bundes.
  
• Zweitens stufte das Gericht verschiedene in dem Regelwerk enthaltene Ermäßigungen aus sozialen Gründen als unzulässig ein.
  
• Drittens seien die Gebührensprünge, die für unterschiedlich lange Fahrzeuge vorgesehen waren, zu groß. "Im Extremfall kann ein Längenunterschied von 50 Zentimetern zu einer Verdoppelung der Gebühren führen", sagte die Vorsitzende Richterin Ulrike Bick. Das sei ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz.
  

Der Heiz-Hammer auf dem Weg zum Hämmerchen

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 15.06.2023

Haus & Grund hat für alle Eigentümer einen großen Etappensieg errungen: das GEG steht vor massiven Änderungen.

Grund hierfür ist vor allem, dass Haus & Grund die Debatte losgetreten und schließlich gemeinsam geführt hat. Dies geschah in unzähligen Gesprächen auf allen Ebenen und in allen Teilen des Verbandes. Dem über die Medien aufgebauten unglaublichen Druck konnte am Ende auch die größte ideologische Haltung nicht standhalten!

Haus & Grund konnte unter anderem erreichen,

• dass die kommunale Wärmeplanung den Anforderungen des GEG vorangeht. Solange besteht keine Pflicht zum Einsatz von 65% erneuerbaren Energien.
  
• dass alle Heizungsarten, bis hin zur Gasheizung (!), auch nach dem 1.1.2024 zulässig bleiben,
  
• dass die Mindesteffizienzstandards für Gebäude auf EU-Ebene von Deutschland nicht mehr unterstützt werden.
  

Aber: das Ziel ist noch nicht erreicht!

Die jetzt beschlossenen Eckpunkte sind noch kein Gesetz. Und es gibt noch einige Kanten, die rund geschliffen werden müssen:

• die Aufhebung der Pflicht zum Einsatz von 65% erneuerbaren Energien darf auch in den Gemeinden nicht bestehen, die keine Wärmeplanung durchführen müssen, d.h. die weniger als 10.000 Einwohner haben,
  
• die Fördermittel müssen im Gesetz verankert werden,
  
• die mietrechtlichen Änderungen müssen vermieterfreundlich gestaltet werden,
  
• das Klimageld muss kommen.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer

Haus & Grund Freiburg lehnt den Habeckschen Heiz-Überwachungsstaat ab!

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 25.05.2023

Kaum hat man den ersten Schock um das neue Gebäudeenergiegesetz verdaut, muss man sich als Eigentümer erneut auf Ungemach einstellen: Wirtschaftsminister Robert Habeck will das Heizverhalten der Bürger komplett durchleuchten. „Gebäudescharf“ soll ermittelt werden, wie viel Energie die Deutschen verbrauchen und wie gut oder schlecht sie ihre Häuser dämmen. Kommunen bzw. Versorger müssen Wärmepläne erstellen. Verspäten sie sich, drohen Strafen von bis zu 100.000 Euro.

Das geht zumindest aus dem Entwurf des neuen „Gesetzes für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze“ hervor, das dem Vernehmen nach schon im Juni von der Ampelregierung verabschiedet werden soll. Mit ihm will Minister Habeck „gebäudescharfe jährliche Endenergieverbräuche“ ermitteln. Mieter und Eigentümer sollen ihren Strom- und Heizverbrauch für die zurückliegenden drei Jahre melden. Die Kommunen wiederum sollen die Art der Heizungsanlage und den Zeitpunkt der Inbetriebnahme feststellen. Doch das ist noch nicht alles.

Ein gewaltiger Bürokratieaufwand wird auch auf die Kommunen zukommen. Sie sollen nämlich ermitteln, wie geheizt wird (z.B. zentraler Brennwertkessel, Etagenheizung Therme) und wann die Heizungsanlage in Betrieb genommen wurde. Ebenso sollen sie Informationen zum Gebäude erfassen, mindestens zur Lage (Adresse oder amtliche Liegenschaftsbezeichnung), zur Nutzung, zum Baujahr sowie zu geschützter Bausubstanz (z.B. Denkmal-/Ensembleschutz). Aus all den Informationen sollen die Kommunen dann eine „Bestandsanalyse“ erstellen. Dafür sollen sie ebenfalls Daten aus Gebäuderegistern, Grundbüchern, Katasterämtern und Energieausweisen erfassen.

Zweifellos wäre es klug, zunächst die kommunale Wärmeplanung abzuwarten, bevor ein Heizgesetz beschlossen wird. Aber ein staatliche Datensammlung mit derartigen Details ist dafür ganz gewiss nicht erforderlich. Haus & Grund Freiburg lehnt es ab, dass für diesen Zweck derart umfassend personenbezogene Daten gespeichert werden sollen. Zudem würde man ein neues, kostenintensives Bürokratiemonster erschaffen, das viele Kommunen überfordern dürfte. Der datenschutzrechtliche Grundsatz der Datensparsamkeit muss auch für den Staat gelten!

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer

Entlastung wegen gestiegener Energiekosten

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 23.03.2023

Die Härtefallhilfen richten sich an Privathaushalte, die im Zeitraum vom 1. Januar 2022 bis 1. Dezember 2022 nicht leitungsgebundene Energieträger (Heizöl, Holzpellets oder Flüssiggas) bezogen haben. Betroffene können Rechnungen aus diesem Zeitraum bei den zuständigen Behörden der Länder einreichen und so eine direkte Unterstützung erhalten. Davon umfasst sind Heizöl, Flüssiggas, Holzpellets, Holzhackschnitzel, Holzbriketts, Scheitholz und Kohle/Koks.

In Anlehnung an die Systematik der Preisbremsen für Gas und Strom unterstützt die Bundesregierung Haushalte rückwirkend für das Jahr 2022, sofern sie durch die Energiekrise deutliche Mehrausgaben zu tragen hatten. Mit den Härtefallhilfen werden die Mehrkosten abgefedert, die über eine Verdopplung des Preisniveaus des Jahres 2021 hinausgehen.

Entscheidend für die Entlastung sind somit nicht die individuellen Beschaffungskosten, sondern eine Betrachtung gegenüber dem Durchschnittswert des Jahres 2021. Eine Entlastung setzt voraus, dass der gezahlte Preis für den Energieträger mindestens doppelt so hoch ist wie der Referenzpreis des Jahres 2021. Als Referenzpreis wird der durchschnittliche Preis des jeweiligen nicht-leitungsgebundenen Energieträgers in 2021 zugrunde gelegt. 80% der so ermittelten Mehrkosten werden durch die Härtefallhilfen erstattet. Der Zuschuss je Privathaushalt beträgt bis zu 2.000 Euro. Voraussetzung für eine Erstattung ist aus Gründen der Verhältnismäßigkeit eine Entlastung von mindestens 100 Euro.

Härtefallhilfen auf einen Blick

• Entlastungszeitraum 1. Januar 2022 bis 1. Dezember 2022
• Eine Verdopplung des Preisniveaus von 2021 für nicht leitungsgebundene Energieträger ist selbst zu tragen
  
• Darüber hinaus Erstattung von 80% der Mehrkosten
  
• Bis zu 2.000 Euro Zuschuss je Privathaushalt
  
• Antragstellung und Auszahlung erfolgen über ein digitales Antragsverfahren des jeweiligen Landes
  
• Privathaushalte, die eine Feuerstätte betreiben, sind antragsberechtigt
  
• Vermieter stellen einen gemeinsamen Antrag je Wohngebäude
  
• Mieter müssen in der Regel keinen separaten Antrag stellen

» Weiterführende Hinweise

Haus & Grund legt Forderungen vor

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 23.03.2023

„Bei der Klimaschutzpolitik der Bundesregierung für den Gebäudebereich prallen derzeit politisches Wunschdenken und die Realität arg aufeinander.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Debatte über das Verbot des Einbaus neuer Öl- und Gasheizungen ab dem kommenden Jahr. Das Ziel eines klimafreundlichen Wohnungsbestandes sei dabei unstrittig. „Die Bundesregierung hat es bisher allerdings versäumt, den Haus- und Wohnungseigentümern Mittel und Wege aufzuzeigen, wie das Ganze in der Praxis umgesetzt werden kann“, stellte Warnecke fest.

Er forderte die Bundesregierung auf, spätestens bis 2026 Folgendes zu tun:

• Jeder Eigentümer erhält einen kostenlosen individuellen Sanierungsfahrplan für sein Gebäude.
  
• Jede Kommune legt einen verbindlichen Wärme- und Energieversorgungsplan vor.
  
• Die Bundesregierung garantiert gesetzlich den privaten Eigentümern einen langfristig gesicherten Zugang zu Fördermitteln. Dabei muss auch das gefördert werden, was gesetzlich gefordert ist.
  
• Es stehen geeignete Technologien sowie qualifizierte Fachkräfte in ausreichender Menge zur Verfügung.
  
• Um die Alterssicherung von Rentnern nicht zu gefährden, wird eine Härtefallklausel eingeführt.
  
• Ausnahmen gelten dann, wenn technisch keine klimaneutrale Wärmeversorgung möglich ist.
  
  

Nur unter diesen Voraussetzungen können die Eigentümer ihre immensen Ausgaben auf dem Weg zur Klimaneutralität vernünftig planen und wird Unsicherheit reduziert. Um bis 2045 Klimaneutralität erreichen zu können, sind jedoch weitere Schritte und Maßnahmen notwendig. Z.B.:

• Die Einnahmen aus dem Emissionshandel müssen, neben der Finanzierung der energetischen Gebäudesanierung, anteilig in Form eines Klimageldes an die Bürger zurückgegeben werden.
  
• Es muss ein für private Kleinvermieter praktikables und bürokratiearmes Mieterstrommodell auf den Weg gebracht werden.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer

Haus & Grund: Bundeskanzler muss unverzüglich eingreifen

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 03.03.2023

Nach einem jetzt bekannt gewordenen Gesetzentwurf aus dem Klimaschutzministerium von Robert Habeck sollen auf Immobilieneigentümer in den kommenden Jahren immense Kosten zukommen.

Der Entwurf ist gespickt mit zahlreichen Pflichten und Detailvorgaben, ohne dass klar wird, wie diese in der Praxis umgesetzt werden können. So z.B. ein Verbot für Öl- und Gasheizungen ab 2024.

Oftmals existieren für geforderte Änderungen keine praxistauglichen und finanzierbaren Lösungen. Es ist völlig fern jeder Realität, Öl- und Gasheizungen bereits ab 2024 zu verbieten. Offenkundig sind keinerlei Übergangsfristen vorgesehen. Wie soll das in der Praxis funktionieren?

Nachdem Minister Habeck bei seinem Entwurf wohl einzig den Klimaschutz im Blick gehabt hat, ist es nun Aufgabe der restlichen Bundesregierung, die praktischen Auswirkungen auf die Bürger zu berücksichtigen. Bundeskanzler Scholz muss dringend dafür sorgen, dass die Energiewende im Gebäudebestand die Bürgerinnen und Bürger nicht überfordert. Ansonsten enden Habecks Pläne in einem völligen Desaster.

Haus & Grund Freiburg unterstützt ausdrücklich den Klimaschutz. Man muss sich dieser Herausforderung - vor allem im Hinblick auf die künftigen Generationen - stellen. Dies ändert aber nichts daran, dass die geplanten Veränderungen umsetzbar und finanzierbar sein müssen. Die Bürgerinnen und Bürger müssen auf diesem Weg mitgenommen werden. Man darf sie aber nicht überfahren!

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer

Teures Freiburg – nur Platz 67 (von 100)!

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 14.02.2023

Das aktuelle Müllgebührenranking hat es zum wiederholten Mal belegt: Freiburg war und bleibt bei den Müllgebühren teuer! Unnötig teuer zu Lasten der Bürger!

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat im Auftrag von Haus & Grund Deutschland erneut die Müllgebühren der nach Einwohnern 100 größten Städte in Deutschland untersucht. Zwei Erwachsene und zwei Kinder bilden dabei einen Musterhaushalt, der die vier Müllsorten Restmüll, Biomüll, Sperrmüll und Altpapier produziert. Um einen Vergleich in einem Gesamtranking zu ermöglichen, wurden für die nicht angebotenen Systemvarianten hypothetische Gebühren angesetzt und die Ergebnisse in einem Müllgebührenindex zusammengefasst.

Im Ergebnis landet Freiburg auf Platz 67 (von 100) mit einem Gesamtindex von 90,9. Die Gesamtindices der drei „Sieger-Städte“ Nürnberg, Flensburg und Wolfsburg liegen hingegen bei 141,3 – 135,7. Ein deutlicher Unterschied zu Freiburg!

In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies: in der Kategorie Vollservice (7-tägig) fallen z.B. in Nürnberg Müllgebühren in Höhe von 140,40 EUR an. In Freiburg (Platz 24 von 35) müssen hingegen für die gleiche Leistung 389,00 EUR bezahlt werden. In der Kategorie „Vollservice 14-tägig“ ist das Bild noch schlechter. Hier liegt Freiburg nur auf Platz 44 von 53 Städten.

Im Ergebnis hat die Abfallwirtschaft und Stadtreinigung Freiburg (ASF) noch viel Luft nach oben, um als Dienstleister bürgerfreundlicher und günstiger zu werden. Die Freiburger Bürgerinnen und Bürger – sowohl Eigentümer wie auch Mieter – werden unnötig stark mit Müllgebühren belastet. Andere Städte machen vor, wie es besser geht.

Diese Kritik soll nicht die Leistungen derjenigen Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen der ASF schmälern, die sich tagtäglich um die Sauberkeit der Stadt bemühen. Deren Leistung kann nicht hoch genug geschätzt werden. Dennoch fordern wir von der ASF mehr Ambitionen, die Gebührenschraube nach unten zu drehen.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer

 

Mehr Dichtung als Wirklichkeit!

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 18.01.2023

Die Badische Zeitung titelte am 18.01.2023 in reißerischer Manier „Digitale Jagd auf Wuchermieten“. Wer aber den Artikel genau gelesen hat, konnte schnell feststellen, dass der Überschrift jegliche Substanz fehlt. Die Badische Zeitung hat wohl eher versucht, Aufmerksamkeit zu erhaschen. Getreu dem Motto “Je schlimmer die Schlagzeile, desto höher die Aufmerksamkeit“.

Aber zurück zu den Fakten! In Freiburg gibt es rd. 104.000 Wohnungen. Knapp 50.000 Wohnungen werden zur Miete angeboten. Bei einer Fluktuationsrate von 7,5 % ergeben sich damit rd. 3.750 Mieterwechsel (= Neuvermietungen) pro Jahr. Wenn das Miet-Monitoring 31 „Wuchermieten“ entdeckt hat, entspricht das 0,82 % aller Neuvermietungen. Zusammen mit 104 Fällen überhöhter Mieten waren im Ergebnis 3,6 % der Neuvermietungen problematisch. Das heißt aber auch: über 95 % aller Neuvermietungen waren regelkonform.

Diese Berechnung mag ein wenig holzschnittartig sein, da das Monitoring nur die Angebotsmieten aus den einschlägigen Portalen erfasst. Aber sie zeigt eine deutliche Tendenz: die große Masse der Vermieter (über 95 %) ist redlich und hält sich an die gesetzlichen Vorgaben! Nebenbei: Haus & Grund Freiburg hatte seit Einführung der digitalen Überwachung im Januar 2022 keinen einzigen Beratungsfall wegen des Miet-Monitoring.

Warum ist das nicht einer positiven Schlagzeile würdig, die die Vermieter wertschätzt? Die die Vermieter motiviert, auch weiterhin zu vermieten? Und zwar zu fairen Konditionen?

Die Schlagzeile der Badischen Zeitung ist eine billige Effekthascherei, die die Fakten ausblendet. Schade! So verprellt man die Vermieter. Dabei wären Wertschätzung und Motivation nötiger denn je!

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer

Steigende Löhne machen Mieten in vielen Fällen bezahlbarer

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 12.01.2023

Die Badische Zeitung titelte am 12.01.2023 „Die Mieten steigen wieder“. Genauso gut hätte man schreiben können „Die Lebensmittelpreise steigen“ oder „Kleidung wird teurer“.

Die Frage ist doch eher: sind die Mieten für die Mieter weniger bezahlbar geworden? Um die Debatte um belastbare Zahlen zu erweitern, hat Haus & Grund Deutschland Daten zur Entwicklung der Bruttolöhne und der Bestands- sowie der Neuvertragsmieten von 2015 – 2021 ausgewertet.

Das Ergebnis: In lediglich sechs von 400 Kreisen oder kreisfreien Städten hat die Bezahlbarkeit der Bestandsmieten abgenommen. Hier ist die Differenz vom Lohnzuwachs und der Steigerung der Bestandsmieten größer als ein Prozentpunkt. In 13 weiteren Kreisen war die Lohn- und Mietentwicklung mit Abweichungen von weniger als einem Prozentpunkt nahezu gleich. In den übrigen 381 Kreisen und kreisfreien Städten entwickelten sich die Löhne schneller als die Bestandsmieten.

Das Wohnen zur Miete ist während des Betrachtungszeitraums im Mittel für alle günstiger geworden. In der bundesweiten Betrachtung stiegen die Löhne von 2015 - 2021 um 14,2 Prozent auf 3.525 Euro. Im selben Zeitraum stiegen die Bestandsmieten um 7,3 Prozent auf 7,32 Euro pro Quadratmeter und die Neuvertragsmieten um 7,7 Prozent auf 8,02 Euro pro Quadratmeter.

Freiburg bildet hier keine Ausnahme! Einer Lohnsteigerung von 16,1 % steht eine Entwicklung der Bestandsmieten von 8,4 % gegenüber. Die Neuvertragsmieten sind noch deutlich geringer gestiegen.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Haus & Grund lehnt Aufstellungsbeschluss ab

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 10.11.2022

Haus & Grund Freiburg hat schon früh den Erlass sozialer Erhaltungssatzungen kritisiert. Die Stadt beraubt sich nicht nur der Nachverdichtungspotentiale. Sie unterläuft auch die eigenen klimapolitischen Ziele.

Die Entscheidung des Gemeinderats am 09.11.2022 für die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung beiderseits der Zähringer Straße ist nur eine Fortsetzung des Freiburger Irrwegs!

Bis zum Jahr 2050 – so das ambitionierte Ziel - soll Freiburg klimaneutral werden. Hierfür sollen im Gebäudebereich die Sanierungsquote von derzeit 1,6 % auf notwendige 2 % bzw. 3 % erhöht sowie die hohen energetischen Standards beim Neubau beibehalten werden. Kein vernünftig denkender Grundstückseigentümer wird jedoch in alte, kaum erhaltungswürdige Gebäude investieren, wenn er durch eine Erhaltungssatzung gegängelt wird. Die Folge: gewünschte energetische Sanierungen werden ausbleiben.

Aber selbst, wenn man energetisch sanieren wollte, sind nur Mindeststandards zulässig. In den Satzungsgebieten gilt, dass ein Genehmigungsanspruch für energetische Sanierungen nur dann besteht, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagetechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) dient. Dies bedeutet: grundsätzlich sind nur absolute Mindeststandards genehmigungsfähig! Da nutzen die besten Förderprogramme der KfW nichts.

Wie passt das in eine Zeit, in der mit Händen und Füßen um Konzepte für eine energiepolitische Wende gerungen wird?

Vor diesem Hintergrund kritisiert Haus & Grund Freiburg ausdrücklich, dass nun auch beidseits der Zähringer Straße eine Soziale Erhaltungssatzung aufgestellt werden soll. Soziale Erhaltungssatzungen dürfen nach dem Baugesetzbuch nur für Gebiete und Quartiere zum Einsatz kommen, die ein hohes Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial aufweisen und unter starkem Aufwertungsdruck stehen.

Die Stadt Freiburg missbraucht abermals rechtswidrig dieses baurechtliche Instrument, um eine unzulässige Mietenpolitik zu betreiben. Dies haben zum Glück u.a. CDU, FDP/BfF und Freie Wähler erkannt und gegen den Aufstellungsbeschluss gestimmt.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Erfolg für Haus & Grund und BMJ

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 9.11.2022

Die vom Bundeskabinett beschlossene Dezember-Entlastung wird sowohl ohne Kündigungsmoratorium als auch ohne pauschale Pflicht zur Zahlung eines Dezember-Abschlages für Vermieter kommen.

Damit hat sich der Bundesjustizminister, der den Vorschlägen von Haus & Grund Deutschland gefolgt ist, gegen den Bundeskanzler durchgesetzt. Ein Erfolg für den FDP-Justizminister und Haus & Grund!

Die Dezember-Zahlung sollten nach Wunsch der SPD alle Vermieter an ihre Mieter leisten. Ein absurder Vorschlag! Diese Idee ist nach dem Kabinettbeschluss zum Glück vom Tisch.

Nunmehr gibt es eine an die Informationspflicht der Versorger angeknüpfte Hinweispflicht. In wenigen Fällen - z.B. in denen eine atypische Erhöhung der Vorauszahlungen wegen der steigenden Gaspreise erfolgt ist - besteht ein einmaliger Anspruch auf Rückzahlung des Erhöhungsbetrages für den Monat Dezember. Die üblichen Erhöhungen nach einer Abrechnung oder einvernehmliche und freiwillige Anpassungen dieser Art fallen nicht unter diese Regelung.

Auch wenn es Hinweispflichten gibt, es ist dennoch für Haus & Grund ein großer Erfolg, dass ein Kündigungsmoratorium und Zahlungspflichten für die Vermieter weitestgehend abgewendet werden konnten

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Haus & Grund Freiburg beteiligt sich an bundesweitem Aktionstag

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 13.10.2022

Haus & Grund Freiburg hat sich – wie viele andere Haus & Grund Verbände auch - am bundesweiten Aktionstag 2022 beteiligt. Anlass war der „Bündnis-Tag für bezahlbaren Wohnraum“ im Kanzleramt (ehemals Wohngipfel). Viel zu viele Teilnehmer haben sich dort mit widerstreitenden Interessen gegenseitig neutralisiert!

Über die Aktionen von Haus & Grund wurde in den Tageszeitungen von Kiel bis Freiburg berichtet. Der Verband war damit – auch in Freiburg - deutlich wahrnehmbar. Viele Bundestagsabgeordnete haben die Anliegen von Haus & Grund ebenfalls wahrgenommen.

Deutlich sichtbares Zeichen der Kritik an den Ergebnissen des Bündnis-Tages im Kanzleramt ist das Fassadenbanner „Warme Wohnung statt heißer Luft“ am Verbandsgebäude in der Erbprinzenstraße.

Das Ziel der Bundesregierung, pro Jahr 400.000 zusätzliche Wohnungen zu bauen, ist weiterhin illusorisch. Auch die Vorschläge der Expertenkommission Gas und Wärme sind aus Sicht von Haus & Grund nicht überzeugend, weil sie statt einer praxistauglichen Lösung drei zeitlich gestaffelte, nicht umsetzbare Lösungen umfassen: Einmal-Erstattung, Härtefonds und Gaspreisbremse.

Um die aktuelle Krisenlage zu entspannen, fordert Haus & Grund ein fünfjähriges Regulierungsmoratorium, um Vermietern, Selbstnutzern und Mietern die nötige Flexibilität zu geben. Unter anderem schlägt der Verband Folgendes vor:

• Keine Pauschalvorgabe, dass jede ab 2024 neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent auf der Basis von erneuerbaren Energien zu betreiben sein soll. Hier muss individuell geprüft werden, was technisch und aufgrund der aktuellen Lieferschwierigkeiten machbar ist.
  
• Bürokratische Hürden für Photovoltaikstrom in Mehrfamilienhäusern kippen
  
• CO2-Bepreisung beim Heizen aussetzen
  
• Vermieter müssen immer dann die Heizkostenvorauszahlungen angemessen erhöhen können, wenn die Versorger ihrerseits die Vorauszahlungen erhöhen
  
• Kommunen müssen bis 2025 eine Wärmeplanung vorlegen
  
• Eine europäische Gesamtlösung für die Energieversorgung auf den Weg bringen, um die Abhängigkeit von russischem Gas zu beenden.
  

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Haus & Grund fordert Entlastung für private Vermieter

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 02.09.2022

Haus & Grund Freiburg unterstützt die Forderung von Haus & Grund Deutschland nach einer gesetzlichen Änderung im Betriebskostenrecht in vollem Umfang!

Die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen muss möglich sein, sobald die Versorger ihrerseits die Preise und Vorauszahlungen erhöhen. Die Steuerzahler werden hierdurch mit keinem Cent belastet! Die privaten Vermieter dürfen mit diesem Problem nicht alleine gelassen werden!

„Die Energiepreissteigerungen treffen weite Teile der Bevölkerung hart. Mit als erste geraten jetzt private Vermieter zunehmend in finanzielle Schieflage und sind von Insolvenzen bedroht. Viele Rückmeldungen unserer über 910.000 Mitglieder sind dramatisch und enden meist in der Erkenntnis, die Vermietung aufgeben zu müssen.“ So beschreibt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke zutreffend die aktuelle Lage in einem Brief an Bundeskanzler Scholz, die Bundesbauministerin, den Bundesjustizminister und den Bundeswirtschaftsminister.

Hintergrund ist, dass die Gasversorger derzeit die Preise teilweise massiv erhöhen und die Abschlagszahlungen der Vermieter an die Versorger sofort steigen. „Eine einvernehmliche Erhöhung der Vorauszahlungen der Mieter gelingt jedoch immer seltener. Wenn die Ampel-Koalition nicht eingreift, tragen die privaten Vermieter die Last in den kommenden sieben bis acht Monaten alleine. Das werden viele – gerade vermietende Rentner – nicht durchhalten“, fürchtet Warnecke. In einem kleinen Mehrfamilienhaus könne sich die zusätzliche Kostenlast bis zum kommenden Frühjahr auf einen fünfstelligen Betrag summieren.

Warnecke fordert eine gesetzliche Änderung, so dass eine Anpassung der Vorauszahlungen durch die Vermieter immer dann zeitnah möglich ist, wenn die Versorger ihrerseits die Vorauszahlungen erhöhen. „Selbstverständlich müssen diese Anpassungen auch weiterhin angemessen sein. Damit wäre aber ein großer Schritt zur Stabilisierung des Vermietungsmarktes getan, der durch direkte Hilfen für einkommensschwache Mieter ergänzt werden sollte“, unterstrich Warnecke.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Haus & Grund lehnt neue Verordnungen der Bundesregierung ab

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 24.08.2022

Haus & Grund Freiburg lehnt die heute von der Bundesregierung beschlossenen Verordnungen zum Einsparen von Gas und Strom ab. Die vorgesehenen Regelungen sind überflüssig und unrealistisch!

Die Politik muss den gesunden Menschenverstand nicht in Verordnungen gießen, sondern endlich ihre Aufgabe wahrnehmen und die Energieversorgung sicherstellen!

Eine der Neuregelungen sieht vor, dass Mieter freiwillig die Temperatur absenken dürfen. Gleichzeitig bleiben die Vermieter aber verpflichtet, die notwendigen Vorlauftemperaturen vorzuhalten (§3 EnSikuMaV). Vertragliche Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung auf eine bestimmte Temperatur zu beheizen, sind daher unwirksam, solange die Verordnung in Kraft ist. Mieter müssen zwar sicherstellen, dass durch ihr Verhalten kein Schimmel entsteht. Das Schimmelrisiko soll nach den Vorstellungen des Ministeriums aber durch vermehrtes Lüften ausgeglichen werden können. Auch sollen Mieter sicherstellen, dass sie bestimmte Mindesttemperaturen durch ihr freiwilliges restriktives Heizverhalten nicht unterschreiten. Konkrete Angaben werden jedoch nicht gemacht.

Dies ist völlig weltfremd. Der Streit um das richtige Lüften ist schon seit vielen Jahren ein „Dauerbrenner“. Dieses Problem wird die neue Verordnung nur noch verstärken!

Kaum leistbar sind auch die neuen Informationspflichten, die Eigentümer von Wohngebäuden mit mehr als 10 Wohneinheiten, die mit Gas beheizt bzw. das Warmwasser aufbereiten, treffen. Sie müssen die Mieter bis zum 31.10.2022 über Energieverbrauch und Energiekosten des Gebäudes in der letzten Heizperiode, voraussichtliche Energiekosten des Gebäudes für die aktuelle Heizperiode und über das rechnerisches Einsparpotential in kWh und Euro bei Reduktion der durchschnittlichen Raumtemperatur um 1 Grad Celsius informieren! Zusätzlich sind sie verpflichtet, diese Informationen auf die einzelne Wohnung auf der Grundlage des letzten Verbrauchs in der vorhergehenden Heizperiode herunterzurechnen bzw. zu bestimmen. Bei weniger als 10 Wohneinheiten besteht zumindest die Pflicht, die Informationen der Gasversorger an ihre Nutzer (Mieter und Wohnungseigentümer) unverzüglich weiter zu leiten. Wer soll das alles leisten!

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Vorstoß der SPD-Bundestagsfraktion ist wenig durchdacht

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 02.08.2022 


Die SPD-Bundestagsfraktion hat mit Blick auf die steigenden Heizkosten ein Kündigungsmoratorium vorgeschlagen. Nach dem SPD-Papier sollen u.a.

• Kündigungen aufgrund einer durch Energiekostensteigerungen bedingten Nichtleistung von Betriebskostennachzahlungen für die Abrechnungsperioden 2021 und 2022 für jeweils sechs Monate ab Abrechnungslegung ausgeschlossen werden.
  
• Eine aufgrund der Energiekostensteigerungen erfolgte Nichtleistung der Betriebskosten-vorauszahlungen soll ebenfalls für einen angemessenen Zeitraums nicht zur Kündigung berechtigen.
  
• Vermietern, für die der Kündigungsausschluss eine unzumutbare Härte bedeutet, soll eine zinsloses Überbrückungsdarlehen gewährt werden, das nach Ablauf des Kündigungs-moratoriums zurückgezahlt werden muss.
  
  

Haus & Grund Freiburg lehnt diesen Vorstoß der SPD als wenig durchdacht ab!

Leider wird durch die Vorschläge erneut das Kostenrisiko komplett auf die Vermieter abgeschoben. Die staatlichen Kredite helfen nicht, da sie das Grundproblem, dass die Mieter die steigenden Heizkosten nicht an die Vermieter zahlen können, nicht lösen. Stattdessen wird dem Vermieter lediglich ein Überbrückungskredit gewährt. Nach Ablauf der Überbrückungszeit werden viele Mieter noch immer nicht in der Lage sein, die Heizkosten zahlen können, so dass das Insolvenzrisiko des Vermieters lediglich verschoben wird.

Vermieter dürfen nicht für Energieschulden ihrer Mieter in Haftung genommen werden! Die meisten privaten Vermieter sind Kleinvermieter, die selbst keine großen finanziellen Reserven haben. Schon während der Corona-Pandemie konnte man sehen, dass sich gerade diese Vermietergruppe sehr gesprächsbereit bei der Lösungsfindung zeigt, sollte es zu Problemen kommen. Daher muss bei den Energiekosten weiterhin das Verursacherprinzip ausschlaggebend bleiben.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 07.07.2022  


Nachdem im April 2022 die grundsätzliche Einigung zur Aufteilung der CO₂-Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung bekannt gegeben wurde, liegt jetzt ein Gesetzesentwurf vor. Er soll Anfang Juli 2022 im Bundesrat behandelt und nach der parlamentarischen Sommerpause im Bundestag beschlossen werden.



Laut Entwurf ist ein Inkrafttreten der Neuregelung zum 01.01.2023 vorgesehen. Die Heizkostenabrechnung für 2022 wäre somit noch nicht betroffen.



Der Gesetzentwurf sieht vor, dass eine Aufteilung in 10 Stufen nach der CO₂-Verursachung bei der Beheizung eines Gebäudes erfolgt. In der Stufe mit der geringsten CO₂-Verursachung (<12 kg CO₂/m²a) soll der Mieter 100 % der CO₂-Kosten tragen. In der Stufe mit der höchsten CO₂-Verursachung (>52 kg CO₂/m²a) soll der Vermieter 90 % und der Mieter 10 % der CO₂-Kosten tragen. In den Stufen dazwischen steigt der Anteil des Vermieters, während der Anteil des Mieters sinkt.



Geht man davon aus, dass die Stufen an die tatsächliche CO₂-Verursachung gekoppelt bleiben, stellt sich die Frage, wie die Menge der verursachten CO₂-Emissionen ermittelt werden kann. Bei Heizungsanlagen, die vom Vermieter selbst betrieben werden, kann mit den Emissionsfaktoren des Brennstoffemissionshandelsgesetz in Verbindung mit der Emissionsberichterstattungsverordnung gerechnet werden.

Schwieriger wird es bei der Wärmelieferung und bei Kraft-Wärmekopplungsanlagen. Hier muss der Nutzungsgrad der Anlagen – und bei KWK-Anlagen zusätzlich der Brennstoffanteil für die Stromerzeugung - bei der Ermittlung berücksichtigt werden. Bei der Wärmelieferung kann der Wert nur vom Wärmelieferanten ermittelt werden.



Nach dem Gesetzesentwurf sollen die Energielieferanten zur Mitteilung der notwendigen Berechnungsgrößen in ihren Rechnungen verpflichtet werden. Diese Pflicht entsteht – wenn es beim beabsichtigten Inkrafttreten des Gesetzes bleibt - aber erst im Jahr 2023.


RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Stadt Freiburg im bundesweiten Vergleich sehr teuer

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 28.06.2022

Der Sieger des Abfallgebühren-Rankings 2022 steht fest: Nürnberg schnappt sich die Krone und darf sich die günstigste Großstadt in Deutschland nennen.

Auf Nürnberg folgen Flensburg und Wolfsburg. Die rote Laterne trägt Leverkusen. Davor kommen Trier und Bergisch Gladbach. In diesen drei Städten werden die Bürger am meisten zur Kasse gebeten.

Aber auch Freiburg hat nicht glanzvoll abgeschnitten: Platz 67 unter den 100 größten deutschen Städten ist kein Ruhmesblatt, auch wenn man sich gegenüber dem Müllgebührenranking 2019 um sechs Plätze verbessert hat. Dieses ernüchternde Ergebnis hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln in einer aktuellen Studie im Auftrag von Haus & Grund Deutschland ermittelt. Untersucht wurden die Müllgebühren der 100 größten deutschen Städte, wobei auch die unterschiedlichen Servicearten berücksichtigt wurden (Teil- und Vollservice, Turnus der Leerung).

Für die privaten Eigentümer (und deren Mieter) sind das keine guten Nachrichten. Der 7-tägige Teilservice kostet in Freiburg 309,60 EUR, während in der Stadt Nürnberg, die das Ranking anführt, für die gleiche Leistung nur 130,57 EUR zu bezahlen sind.

Ähnlich sieht es beim 7-tägigen Vollservice aus: Nürnberg verlangt hierfür 140,40 EUR, während hingegen in Freiburg für die gleiche Leistung 389,00 EUR zu berappen sind. Freiburg sollte sich im Sinne seiner Bürger deutlich mehr anstrengen, das hintere Drittel des Rankings zu verlassen! Das Ranking offenbart, wer es besser kann.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Haus & Grund begrüßt: keine soziale Erhaltungssatzung für die Unterwiehre

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 17.05.2022

Haus & Grund Freiburg hat schon früh den Erlass sozialer Erhaltungssatzungen kritisiert. Die Stadt beraubt sich nicht nur der Nachverdichtungspotentiale. Sie unterläuft auch die eigenen klimapolitischen Ziele.

Bis zum Jahr 2050 – so das ambitionierte Ziel – soll Freiburg klimaneutral werden. Hierfür sollen im Gebäudebereich die Sanierungsquote von derzeit 1,6 % auf notwendige 2 % bzw. 3 % erhöht sowie die hohen energetischen Standards beim Neubau beibehalten werden. Kein vernünftig denkender Grundstückseigentümer wird jedoch in alte, kaum erhaltungswürdige Gebäude investieren, wenn er durch eine Erhaltungssatzung gegängelt wird. Die Folge: gewünschte energetische Sanierungen werden ausbleiben.

Aber selbst, wenn man energetisch sanieren wollte, sind nur Mindeststandards zulässig. In den Satzungsgebieten gilt, dass ein Genehmigungsanspruch für energetische Sanierungen nur dann besteht, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagetechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) dient. Dies bedeutet: grundsätzlich sind nur absolute Mindeststandards genehmigungsfähig! Da nutzen die besten Förderprogramme der KfW nichts.

Wie passt das in eine Zeit, in der mit Händen und Füßen um Konzepte für eine energiepolitische Wende gerungen wird? Energetische Mindeststandards sind eher Teil des Problems, aber keinesfalls die Lösung!

Vor diesem Hintergrund begrüßt es Haus & Grund Freiburg ausdrücklich, dass die Unterwiehre von einer sozialen Erhaltungssatzung verschont bleibt, da die Voraussetzungen laut Gutachten fehlen.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Badische Zeitung vom 27. März 2022 von Ronny Gert Bürckholdt

Wer ukrainischen Flüchtlingen günstig Wohnraum anbietet, stellt sich steuerlich schlechter

Die russische Invasion zwingt Hunderttausende zur Flucht – auch nach Deutschland. Ein Steuergesetz verhindert, dass hilfsbereite Vermieter die Werbungskosten von der Steuer absetzen können.

Hunderttausende ukrainische Kriegsflüchtlinge suchen wegen der russischen Invasion in ihrer Heimat eine Unterkunft in Deutschland. Sie werden kaum wochen- oder monatelang in Turn- und Messehallen bleiben können. Um sie angemessen unterzubringen, braucht es ...

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Haus & Grund Freiburg mahnt rasche steuerliche Sonderregelung an

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 17.03.2022

Damit die Regelungen des Einkommenssteuergesetzes hilfswillige Vermieterinnen und Vermieter nicht noch mit einem Wegfall des Werbungskostenabzugs bestrafen, hat sich Haus & Grund Freiburg an die Abgeordneten Claudia Raffelhüschen (FDP) und Chantal Kopf (GRÜNE) gewandt und eine zügige Lösung angemahnt.

Zum Hintergrund

Aufgrund der Flüchtlingswelle ist abzusehen, dass auch private Vermieter Wohnraum für Geflüchtete aus der Ukraine zur Verfügung stellen wollen und werden. In diesem Zusammenhang muss zügig ein derzeit noch bestehendes steuerliches Problem gelöst werden muss.

Nach § 21 Abs. 2 EStG wird bei einer verbilligten Vermietung zu weniger als 66 % der ortsüblichen Miete der Werbungskostenabzug teilweise oder vollständig versagt. Ein Vermieter, der eine aufgrund Mieterwechsels leer werdende Wohnung zur Aufnahme von Geflüchteten kostenfrei zur Verfügung stellt, verliert nicht nur die Mieteinnahmen. Er ist darüber hinaus auch zur Kürzung der mit dem Mietobjekt zusammenhängenden Werbungskosten auf null verpflichtet. Das bedeutet, dass er Abschreibung, Zinsaufwendungen, Reparaturen und sogar die laufenden Nebenkosten für den Zeitraum der unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung steuerlich nicht in Abzug bringen darf.

Wenn man hilfswilligen Vermieterrinnen und Vermietern diese Auswirkungen offenlegt, dürfte die Hilfsbereitschaft verständlicherweise zurückhaltend ausfallen. Daher muss sich die Ampelkoalition zügig des Themas anzunehmen und rasch eine pragmatische Lösung finden.

Zu Beginn der Corona Pandemie gab es schon einmal eine ähnliche Rechtslage. So beim Teilerlass von Gewerbemieten nach Corona bedingten Geschäftsschließungen. Gleiches galt bei der Vermietung von Wohnungen, wenn die Miete ganz oder teilweise wegen der finanziellen Notlage des Mieters erlassen wurde. Seinerzeit war festgelegt worden, dass dies keine Auswirkungen auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG hat. Der Werbungskostenabzug blieb damit erhalten.

Daher sollte es möglich sein, auch jetzt hilfswillige Vermieterinnen und Vermietern in der Form zu unterstützen, dass der volle Werbungskostenabzug bei einer unentgeltlichen oder verbilligten Wohnungsüberlassung an Geflüchtete erhalten bleibt. Vermieterinnen und Vermieter, die mit Wohnraum helfen wollen, dürfen nicht mit steuerlichen Nachteilen bestraft werden.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Haus & Grund Freiburg unterstützt bei der Erstellung

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 14.02.2022

Die Gemeinden Kirchzarten und Oberried haben Ende 2021 entschieden, zusammen an einem interkommunalen Projekt zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels teilzunehmen. Das Land Baden-Württemberg unterstützt derzeit die Erstellung von Mietspiegeln durch ein freiwilliges Förderprogramm.

Inzwischen hat mit dem beauftragten EMA-Institut die Auftaktveranstaltung unter Beteiligung von Haus & Grund Freiburg stattgefunden. Der Projektfahrplan sieht derzeit vor, dass die Arbeiten zur Erstellung des Mietspiegels bis Mitte 2022 abgeschlossen sein sollen. Zunächst muss jedoch der Fragebogen für die Datenerhebung abgestimmt werden, bevor die Mieterbefragungen beginnenkönnen.

Die Datenerhebung wird als Kombination aus einer Brief- und Onlinebefragung von Mietern stattfinden. An die Phase der Datenerhebung, die von KW 9 -12 stattfinden soll, wird sich eine mehrwöchige Auswertungsphase anschließen. Die Beschlussfassung über den neuen Mietspiegel könnte dann bis Mitte Juli 2022 erfolgen.

Ziel des Projekts ist die Erlangung von Rechtssicherheit im Umgang mit Mietpreisgestaltungen in Kirchzarten und Oberried. Künftig wird der Mietspiegel sowohl für die Neuvermietung von Wohnungen als auch für Mieterhöhungen die Richtschnur vorgeben.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Haus & Grund Freiburg fordert: keine digitale Dauerüberwachung!

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 14.01.2022

Private Vermieter sind grundsätzlich an langfristigen und guten Mietverhältnissen interessiert. Mit diesem Ziel Verträgt sich Mietwucher nicht. Überzogene Mieten provozieren Unzufriedenheit und häufige Mietwechsel. Dies ist nicht im Sinne privater Vermieter. Daher unterstützt Haus & Grund Freiburg die Pläne der Stadt Freiburg, künftig Mietwucher ins Visier zu nehmen.

Nach der aktuellen Vermieterbefragung von Haus & Grund Deutschland sind 74,5 % der privaten Vermieter mit den laufenden Mietverhältnissen voll zufrieden und kommen gut mit den Mietern aus. Bei 21 % trifft diese Aussage zumindest zum Teil zu. Unzufrieden sind lediglich 4,5 %.

Die durchschnittliche Mietdauer privater Mietverhältnisse beträgt neun Jahre. Bei 27 % aller Mietverhältnisse beträgt sie sogar mehr als 10 Jahre. Die langen Mietdauern und hohen Zufriedenheitswerte lassen sich nur erzielen, wenn die Miete angemessen ist. Hieran zeigt sich deutlich, dass die privaten Vermieter, die unter dem Dach von Haus & Grund organisiert sind, ihrer Verantwortung gerecht werden. Mietwucher hat hier keinen Platz!

Dennoch begegnet die Aktion der Stadt Freiburg, künftig Vermietungsportale auf Mietpreisverstöße hin digital zu überwachen, Bauchschmerzen. Die Vermieter werden dadurch unter einen Generalverdacht gestellt, der nicht gerechtfertigt ist. Daher darf dies kein Dauerzustand werden!

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Kündigung bestehender Verträge – Aufnahmestopp für Neukunden

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 03.01.2022

Ein bisher nicht bekanntes Problem macht Immobilieneigentümern zusehends zu schaffen: die extrem gestiegenen Einkaufspreise für Strom zwingen erste Versorger zu einem Aufnahmestopp für Neukunden oder zur völligen Einstellung der Strombelieferung.

Der Hintergrund der Krise

Die Preise für Gas und Strom sind aus verschiedenen Gründen auf ein Rekordniveau geklettert. Negative Auswirkungen haben hohe Brennstoffpreise und der hohe CO₂-Preis. Speziell der hohe Gaspreis wirkt sich preistreibend aus, da Strom auch durch Erdgaskraftwerke produziert wird.

Die hohen Beschaffungspreise für Strom brechen inzwischen immer mehr Anbietern das Genick. Während große Anbieter die benötigten Strommengen regelmäßig längerfristig einkaufen, agieren kleinere Stromanbieter – vor allem Stromdiscounter – eher kurzfristig. Dieses Modell ging gut, solange die Einkaufspreise für Strom sehr niedrig, teilweise sogar fallend waren. Regelmäßig wurden hier von Energiediscountern Strommengen an Kunden günstig verkauft, die zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht eingekauft waren.

Die stark steigenden Strompreise der letzten Wochen und Monate haben dieses Modell zunichte gemacht. Die kurzfristig angelegte Beschaffungsstrategie hat kleinere Stromanbieter in eine wirtschaftliche Schieflage gebracht.

Die sichtbare Folge sind erst Insolvenzen bei den Stromanbietern (u.a. Neckermann Strom AG). Andere Stromanbieter wie z.B. Stromio oder Grünwelt haben über Nacht die Lieferverträge gekündigt. Des Weiteren haben viele (seriöse) Stromanbieter die Aufnahme von Neukunden erst einmal gestoppt. So auch der Haus & Grund Partner „EWS Schönau“. Diese Versorger müssen zunächst die Tarife neu kalkulieren, bevor wieder Neukunden aufgenommen werden können. Neukunden verursachen bei den Stromversorgern hohe Kosten, da deren benötigte Strommengen in der Beschaffung nicht kalkuliert waren.

Was passiert, wenn die Stromlieferung eingestellt oder gekündigt wurde?

Die gute Nachricht zuerst: die Versorgung mit Strom ist gesichert! Dies ist auch gesetzlich garantiert. Zunächst übernimmt der lokale Grundversorger die Stromlieferung im Ersatzversorgungstarif. Nach drei Monaten erfolgt automatisch der Wechsel in den Grundversorgungstarif. Somit entsteht keine Versorgungslücke!

Was ist jetzt zu tun?

Sinnvoll ist zunächst eine zeitnahe Ablesung und Dokumentation der Strom-Zählerstände. Diese benötigt der Messtellenbetreiber für die Abrechnung. Zusätzlich empfiehlt sich, eine etwaige Einzugsermächtigung zu widerrufen. Wenn die Strombelieferung durch Ihren bisherigen Versorger eingestellt und der Liefervertrag gekündigt wurde, gibt es auch keinen Grund mehr, weiterhin monatlich Abschläge einzuziehen. Die Kosten für verbrauchten Strom rechnet ab sofort der Grundversorger mit Ihnen ab.

Des Weiteren ist zu empfehlen, zeitnah die Preise der Ersatz-/Grundversorgung Ihres lokalen Strom-Grundversorgers mit denen alternativer Stromanbieter zu vergleichen. Da viele Stromversorger derzeit ihre Tarife neu kalkulieren, kann es auch sinnvoll sein, zunächst einmal in der Grundversorgung zu bleiben, auch wenn der Grundversorgungstarif keine Preisgarantie bietet. Derzeit ist das Angebot für Neukunden stark ausgedünnt. Ein Wechsel zu einem anderen Stromanbieter ist im Grundversorgungstarif jederzeit mit einer Kündigungsfrist von zwei Wochen möglich.

RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Verstoß kann Bußgeld bis zu 50.000 EUR auslösen

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 30.12.2021

Ab dem 01.01.2022 besteht für alle Ferienwohnungen (Fremdenbeherbergungen) im Einzugsgebiet der Stadt Freiburg eine Registrierungspflicht. Mit Inkrafttreten der Registrierungspflicht darf Wohnraum zu Fremdenbeherbergungszwecken (= Ferienwohnungen) nur noch mit einer Registrierungsnummer angeboten und beworben werden.

Das bedeutet: egal, über welches Online-Portal oder Printmedium die Ferienwohnung inseriert und beworben wird, es muss im Inserat immer auch deutlich sichtbar die Registrierungsnummer angegeben werden. Dies dient nicht nur dem Baurechtsamt zu Kontrollzwecken, sondern auch den potentiellen Interessenten als Hinweis darauf, dass es sich um ein legales Angebot handelt.

Rechtsgrundlage hierfür ist der neue § 11a der Zweckentfremdungssatzung der Stadt Freiburg (ZES). Der Gemeinderat hat die Einführung der Registrierungspflicht am 27.07.2021 mit Wirkung zum 01.01.2022 beschlossen.

Genehmigungs- und Registrierungspflicht


Der Registrierungspflicht unterfällt jeglicher Wohnraum, der zu diesen Zwecken genutzt wird. Dies unabhängig davon, ob er hierzu nach der Zweckentfremdungssatzung genehmigungspflichtig oder genehmigungsfrei genutzt wird. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Registrierung vor der erstmaligen Gebrauchsüberlassung (Vermietung) erfolgen muss.

Nach § 4 Abs.1 Ziff. 3 ZES liegt eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum vor, wenn die Wohnung mehr als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. Ist dies der Fall, muss zunächst eine Zweckentfremdungsgenehmigung beantragt werden. Eine Registrierung der Wohnung ersetzt diese Genehmigung nicht. Eine Registrierung alleine ist nur ausreichend, wenn der Vermietungsumfang die zehn Wochen-Schwelle pro Kalenderjahr nicht überschreitet.

Bußgeld

Ferienwohnungen müssen vor der ersten Vermietung / Überlassung registriert werden. Geschieht dies nicht, nicht rechtzeitig oder unzutreffend, kann gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 3 ZES ab dem 01.07.2022 eine Geldbuße bis zu einer Höhe von 50.000 EUR verhängt werden. Gleiches gilt, wenn die Registrierungsnummer nicht, unzutreffend oder nicht in der vorgeschriebenen Art und Weise beim Anbieten und Bewerben des Wohnraums angegeben wurde.

Registrierungsverfahren

Die Registrierung erfolgt über ein Online-Antragsverfahren. Nähere Hinweise hierzu erhalten Sie auf der Homepage der Stadt Freiburg www.freiburg.de unter der Rubrik Service A-Z (Ferienwohnung registrieren). Dort werden Sie auch zum Online-Antrag weitergeleitet.

Bitte prüfen Sie vor der Einreichung der Registrierungsantrags, ob eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung vorliegt, die eine Zweckentfremdungsgenehmigung erfordert. Denn die Registrierung ersetzt keine nach der Zweckentfremdungssatzung oder anderen öffentlichen Vorschriften erforderliche Genehmigung. Eine nachgelagerte Überprüfung hat sich die Baurechtsbehörde ausdrücklich vorbehalten.

Sie haben Fragen oder sind sich unsicher? Die Rechtsberatung von Haus & Grund Freiburg hilft Ihnen weiter! 


RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Fragwürdige Handhabung des Abfallwirtschaft Freiburg (ASF)

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 13.12.2021

Es häufen sich die Fälle, dass Vermieter durch die ASF mitunter erst nach Jahren für Gebührenausfälle des Mieters in Anspruch genommen werden. Dies ist nicht nur unverständlich, sondern für die betroffenen Vermieter auch sehr ärgerlich.

Die Rechtslage nach der Abfallwirtschaftssatzung ist klar. § 26 Abs.2 der Satzung lässt eine Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers bzw. Vermieters für offene Gebührenforderungen des Mieters grundsätzlich zu. Dies entspricht auch der Rechtsprechung.

Fragen wirft die Handhabung der ASF aber dennoch auf. Wie kann es passieren, dass Gebührenforderungen über Jahre nicht oder nicht konsequent beigetrieben werden? Hat die ASF wirklich versucht, die aus bestandskräftigen Feststellungsbescheiden resultierenden Abfallgebühren im Wege der Verwaltungsvollstreckung beizutreiben, bevor man an den Vermieter herantritt? Wie sieht denn die Standardvorgehensweise der ASF aus, wenn ein Mieter mit den Müllgebühren zahlungssäumig ist?

Haus & Grund Freiburg hat daher die ASF schriftlich zur Aufklärung aufgefordert. Dies vor allem deshalb, da die Handhabung der ASF mit folgendem Problem behaftet ist:

Eine Mietkaution, die finanzielle Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter absichert, wird regelmäßig innerhalb weniger Wochen oder Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet. Nach deren Abrechnung hat der Vermieter keine finanzielle Absicherung mehr. Wird er von der ASF erst Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Zahlung der offenen Abfallgebührenschuld in Anspruch genommen, ist ein Rückgriff auf die Kaution nicht mehr möglich. Häufig ist auch der Aufenthaltsort des Mieters nicht mehr bekannt. Dies mit der Folge, dass der Vermieter auf den verauslagten Abfallgebühren, die ursprünglich der Mieter verursacht hat, sitzen bleibt.

Auf Nachfrage von Haus & Grund Freiburg hat die ASF erklärt, dass es leider nicht möglich sei, den Vermieter zeitnah zu informieren, wenn ein Mieter in Verzug gerate. Zur Begründung verweist man auf die Abfallwirtschaftssatzung, die DSGVO etc. Zusätzlich beruft man sich auf „sehr aufwendige Recherchen“. Dies klingt wenig überzeugend.

Damit bleibt offen, weshalb die ASF z.T. Jahre braucht, bis ein Vermieter mit offenen Forderungen seines ehemaligen Mieters konfrontiert wird. Die Recherchen werden kaum jahrelang gedauert haben.

Die ASF präsentiert aber eine vermeintlich „interessante“ Möglichkeit: ein Vermieter könne sich bei Mietbeginn eine Vollmacht des Mieters unterschreiben lassen, die beinhalte, dass die ASF den Vermieter bei Auszug des Mieters über rückständige Abfallgebühren informieren dürfe.

Dazu ist festzuhalten: a) hat niemand eine derartige Vollmacht in seinen Mietverträgen verankert, und b) ist auch zweifelhaft, ob eine derartige Regelung dem AGB-Recht überhaupt standhalten würde. Dies klingt nach einer „Scheinlösung“!

Im Ergebnis ist damit die ASF eine nachvollziehbare Antwort schuldig geblieben, weshalb es mitunter Jahre dauert, bis offene Forderungen beim Vermieter geltend gemacht werden. Dies ist so nicht hinnehmbar! 


Ansprechpartner:
RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Vandalismus ist kein politisches Gestaltungsmittel!

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 01.12.2021

Der Verbandshaus wurde – vermutlich in den Abendstunden des 30.11.2021 – von mehreren Farbbomben getroffen. An Zufall zu glauben, dürfte naiv zu sein. Am 29.11. und 30.11.2021 wurde nämlich in der Nachbarschaft zum Verbandshaus unter Protest ein viele Jahre besetztes Haus abgerissen. Starke Polizeikräfte schirmten den Abrissbereich gegen Demonstranten ab. Haus & Grund Freiburg hat mit diesem Abriss jedoch nichts zu tun. Dennoch scheint das Verbandshaus eines Eigentümerverbands ein dankbares Opfer abzugeben, sich daran abzureagieren.

Nicht der verursachte Sachschaden ist das Entscheidende, sondern die geistig-moralische Einstellung der Täter, so Geschäftsführer Stephan Konrad. „Es ist völlig gleichgültig, ob man für oder gegen etwas ist. Seinen Standpunkt mit Gewalt vertreten zu wollen, ist völlig indiskutabel. Was außer Unfrieden wird es wohl bringen, auf diese Weise Kritik zu üben? Wer politisch etwas verändern will, muss sich Mehrheiten besorgen. Farbbomben sind kein legitimes Gestaltungsmittel“.

Haus & Grund Freiburg wird sich durch derartige Attacken nicht beeindrucken lassen. Wer die Gesellschaft verbessern will, muss dies im Rahmen einer sachlichen Auseinandersetzung oder durch konstruktive Mitarbeit tun. Wem es lediglich darum geht, die eigene Zerstörungswut auszuleben, hat keinen Anspruch darauf, ernst genommen zu werden.

Ansprechpartner:
RA Stephan Konrad, Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

ASF muss Gebührenrückstände von Mietern zeitnah einfordern

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 11.11.2021

Wenn Mieter Müllgebühren nicht zahlen, darf die ASF zwar das Geld beim Vermieter eintreiben. So sieht es auch § 26 Abs. 2 der Abfallwirtschaftssatzung vor. Die inzwischen nicht selten anzutreffende Praxis, Forderungen erst Jahre später beim Vermieter geltend zu machen, befremdet jedoch und wirft Fragen auf.

Es mehreren sich die Anzeichen und auch die Beschwerden von Mitgliedern, dass es sich die ASF bei der Frage der Gebührenschuld etwas zu leicht macht. Immer häufiger sind private Vermieter mit Gebührenforderungen konfrontiert, die bereits vier Jahre zurück liegen. In solchen Fällen ist es regelmäßig schwierig bis unmöglich, dem Mieter gegenüber Erstattungsansprüche geltend zu machen, insbesondere wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist.

Eine Mietkaution, die finanzielle Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter absichert, wird zeitnah nach Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet. Nach deren Abrechnung hat der Vermieter keine finanzielle Absicherung mehr. Wird er aber erst Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Zahlung der offenen Abfallgebührenschuld in Anspruch genommen, ist ein Rückgriff auf die Kaution nicht mehr möglich. Häufig ist auch der Aufenthaltsort des Mieters nicht mehr bekannt. Dies mit der Folge, dass der Vermieter auf den verauslagten Abfallgebühren, die ursprünglich der Mieter verursacht hat, sitzen bleibt.

Haus & Grund Freiburg fordert daher, dass die ASF Gebührenrückstände von Mietern konsequent und zeitnah verfolgen muss. Es kann nicht sein, dass die ASF – wie schon häufig geschehen - erst vier Jahre später auf den Vermieter zukommt. Eine zivilrechtliche Forderung eines Vermieters wäre hier schon längst verjährt.

Zu klären ist auch die Frage, ob man seitens der ASF wirklich versucht hat, die aus bestandskräftigen Feststellungsbescheiden resultierenden Abfallgebühren im Wege der Verwaltungsvollstreckung beizutreiben, bevor man an den Vermieter herantritt. Haus & Grund Freiburg fordert daher Aufklärung durch die ASF. Insbesondere muss die ASF erklären, wie die Standardvorgehensweise ist, wenn ein Mieter zahlungssäumig ist. Wie kann es passieren, dass Gebührenforderungen über Jahre nicht oder nicht konsequent beigetrieben werden? Dass man am Ende auf die Haftung nach der Abfallwirtschaftssatzung verweist, ist privaten Vermietern gegenüber nicht fair. Hier macht es sich die ASF zu einfach!

Ansprechpartner:
RA Stephan Konrad,
Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Haus & Grund Freiburg begrüßt CDU-Antrag zum Konfliktmanagement

Medieninformation Haus & Grund Freiburg e.V. vom 10.11.2021

Im Sommer waren es die zahlreichen Lärmbeschwerden. Kaum steht die Adventszeit vor der Tür, nimmt die strukturierte Bettelei wieder sichtbar zu. Und man braucht wenig Phantasie, dass sich auch die Taschendiebe auf den Freiburg Weihnachtsmarkt freuen. Corona hat diese Zunft quasi arbeitslos gemacht. Sicherheit kennt jedoch keine Jahreszeit!

Eine lebendige Innenstadt besteht aus ganz unterschiedlichen Elementen, die im Miteinander deutlich besser funktionieren als allein: Läden, Restaurants und Cafés, Büros, Kinos, Theater. Vor allem braucht es Orte, an denen sich Menschen gerne aufhalten. Oder besser: Orte, an denen sich Menschen gerne und sicher aufhalten. Hierfür hat der kommunale Ordnungsdienst (KOD) – zusammen mit der Polizei – in der Vergangenheit einen wertvollen Beitrag geleistet.

Viele Innenstädte – so auch in Freiburg - sind durch die Immobilien privater Eigentümer geprägt. Diese sind sich ihrer Verantwortung sehr wohl bewusst. Sie sind auch bereit, weiterhin einen Beitrag zur Erhaltung und Entwicklung der Innenstädte zu leisten. Aber für die äußeren Rahmenbedingungen, insbesondere Sicherheit, muss schon die Stadt sorgen!

Vor diesem Hintergrund begrüßt Haus & Grund Freiburg den Antrag der CDU-Fraktion, ein kooperatives Konfliktmanagement einzuführen. Lärm- und Vermüllungsprobleme können hierdurch eingedämmt werden. Zumindest ist es einen Versuch wert. Noch besser wäre es aber, zusätzlich zur Einführung eines Konflikt-managements die Stellenkürzung beim KOD zurück zu nehmen. Dessen sichtbare Präsenz in der Innenstadt hat das Sicherheitsgefühl in der Stadt deutlich verbessert.

Private Eigentümer werden viel lieber in ihre Innenstadtimmobilien investieren, wenn auch die Stadt Freiburg ihre Hausaufgaben erledigt. Dazu muss das Thema Sicherheit viel stärker in den Fokus genommen werden als bisher. Viele Innenstädte drohen – bedingt durch Corona – zu Schandflecken zu verkommen. Es sollte jedoch das gemeinsame Interesse in Freiburg sein, eine derartige Entwicklung zu verhindern. Nur ein sicheres Freiburg ist lebens- und liebenswert!

Ansprechpartner:
RA Stephan Konrad,
Geschäftsführer Haus & Grund Freiburg e.V.

Badische Zeitung vom 2. August 2021 von Uwe Mauch

Spezielles Programm für sozial engagierte Vermieter

Mietgarantie, Renovierungszuschuss und feste Ansprechperson sollen helfen, Wohnraum für Obdachlose und Geflüchtete zu akquirieren.

FREIBURG: Die Stadtverwaltung sucht dringend Wohnungen für Geflüchtete und für Menschen, denen Obdachlosigkeit droht. Dafür hat sie ein Programm gestartet, das die Übernahme von Mietausfällen garantiert und einen Teil der Sanierungskosten deckt. Der Eigentümerverband "Haus & Grund" begrüßt die Idee. Sie sei allerdings "kein Programm für die Masse".

Das neue Konzept der Stadtverwaltung will "Vermietungsrisiken" verringern und damit jene Vermieterinnen und Vermieter ansprechen, die auch soziale Aspekte bei der Vergabe ihrer Wohnungen berücksichtigen wollen.



Dass es diese gibt, bestätigt Stephan Konrad, Geschäftsführer von "Haus & Grund" in Freiburg: "Wir haben Mitglieder, die ganz offensiv an Menschen in besonderen Lebenssituationen vermieten wollen." Ihnen sei die soziale Ausgestaltung des Mietverhältnisses sehr wichtig. "Hier kann das Programm der Stadt ansetzen, da es doch ein Mehr an Sicherheit bietet", glaubt Jurist Konrad und nennt als Beispiel einen Fall, in dem eine engagierte junge Vermieterin mit einer schwierigen Familie konfrontiert war. "Hier hätte das Programm der Stadt helfen können."



Vorgesehen ist eine Mietdauer von zehn Jahren. Dafür übernimmt die Stadt eine Ausfallgarantie. Auch bei vorübergehendem Leerstand oder vor einem geplanten Abriss ist eine temporäre Vermietung möglich. Außerdem können die Eigentümer bis zu 5000 Euro für die Renovierung erhalten. Bei der Belegung können sie mitbestimmen. Die Stadtverwaltung verspricht in ihrer Mitteilung, dass es eine "verlässliche Ansprechperson" geben werde.


Genau das hält Konrad für wichtig, ebenso wie die Mietausfallgarantie. Der Zuschuss für die Renovierung hingegen "lockt wohl keinen Vermieter". Bislang sei das Programm nur wenig bekannt. Informationsflyer lägen zwar aus, "aber die Stadt müsste es offensiver bewerben".

2018 hat der Gemeinderat das Programm "Vermieten mit der Stadt" verabschiedet. Es soll Vermieter für eine Kooperation gewinnen, die wohnungslosen Menschen und Flüchtlingen einen Zugang zum Wohnungsmarkt ermöglicht. Diese hätten es besonders schwer. "In privatem Wohnraum eigenständig zu leben, ist ein zentraler Schlüssel zur gesellschaftlichen Integration", so die Mitteilung.

Informationen bei Erdem Akkus unter Tel. 0761 2016368 oder und https://www.freiburg.de/vermieten

CO2-Umlage auf Vermieter gescheitert (Juni 2021)

Erfolgreiche Gemeinschaftsaktion von Haus & Grund

Sie haben es der Tagepresse am 22.06.2021 sicher entnommen: der Plan, künftig auch die Vermieter zu 50 % an den CO2-Zusatzkosten auf Öl und Gas zu beteiligen, ist vorerst gescheitert. Der Spiegel titelte „Scheitern des CO2-Kompromisses erzürnt SPD und Umweltschützer“ und wies darauf hin, dass der Kompromiss der Bundesregierung am Widerstand der Unionsfraktion gescheitert sei.

Aber was steckt dahinter? Ganz einfach: eine konzertierte Aktion von Haus & Grund Deutschland, der Landesverbände und vieler Haus & Grund Vereine. Zahlreiche Abgeordneten der Union wurden auf vielfältige Weise kontaktiert, um ihnen die Unsinnigkeit der angedachten Regelung vor Augen zu führen. Es ist niemand zu vermitteln, weshalb sich ein Vermieter an den CO2-Zusatzkosten, die durch das nicht beeinflussbare Heizen des Mieters entstehen, beteiligen soll. Auch Haus & Grund Freiburg hatte sich an die CDU-Abgeordneten Matern von Marschall und Peter Weiß gewandt. Offenkundig fanden die Argumente Gehör, sodass die Pläne zumindest bis zur Bundestagswahl vom Tisch sind. Dieser Erfolg ist ausschließlich der Gemeinschaftsaktion von Haus & Grund zuzuschreiben, da die übrigen wohnungswirtschaftlichen Verbände nicht aktiv geworden sind.

Diese Aktion hat einmal mehr gezeigt, wie wichtig es ist, gemeinsam zusammen zu stehen. Gemeinsam sind auch Erfolge zu erzielen, die ansonsten unerreichbar wären. Daher kommt es auf jedes einzelne Mitglied an. Je mehr Mitglieder Haus & Grund in die Waagschale werfen kann, desto stärker werden die privaten Eigentümer von der Politik wahrgenommen. Da die Wahlprogramme zur Bundestagswahl für Vermieter und Eigentümer eher Gegenwind verheißen, wird die politische Vertretung der Interessen privater Eigentümer wichtiger werden als jemals zuvor!

Dies ist Anlass, Ihnen Danke zu sagen. Danke dafür, dass Sie uns die Treue halten! Wir werden uns auch weiterhin mit starker Stimme für Ihre Interessen stark machen.

Übrigens: Haus & Grund Freiburg wurde am 19.06.2021 vom Landesverband Baden zum wiederholten Mal für den 2. Platz in der Kategorie „Verein des Jahres – Mitgliederwachstum“ geehrt. Bundesweit ist Freiburg inzwischen in die Spitzengruppe der 10 besten Vereine (von 867 Vereinen) vorgedrungen.

Dies ist auch Ihr Erfolg!

Haus & Grund Freiburg RA Stephan Konrad
Syndikusrechtsanwalt - Geschäftsführer

Der Freiburger Irrweg! Warum Soziale Erhaltungssatzungen nicht als Lösung taugen

Freiburg hat – wie viele andere Städte auch – das Problem, dass Wohnraum knapp und teuer ist. Daher sucht man verzweifelt nach Auswegen und kopiert dabei auch gerne vermeintliche Lösungen anderer Kommunen. So in Freiburg geschehen bei den sog. Sozialen Erhaltungssatzungen, die für diverse Stadtteile bereits in Kraft oder in Vorbereitung sind.

Was sind Soziale Erhaltungssatzungen?

Das Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB besteht darin, die Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen zu schützen, die durch aufwendige Modernisierungen in Wohngebäuden verursacht werden. Vorhandener Wohnraum in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen darf nicht in einer Weise verändert werden, dass er für die im Gebiet ansässigen Bevölkerungsgruppen nicht mehr geeignet ist. Deshalb stehen

• Rückbau,
• Nutzungsänderungen und
• Änderungen baulicher Anlagen

unter einem Genehmigungsvorbehalt der Stadt.

Welche Auswirkungen hat das konkret?

Für Gebäude, die im Bereich einer Sozialen Erhaltungssatzung liegen, gilt, dass jede bauliche Veränderung einer vorherigen Genehmigung durch die Stadt Freiburg bedarf. Die Satzung greift schon, wenn z. B. bei einem Mieterwechsel nur der Boden ausgetauscht wird. Weitergehende Veränderungen wie z. B. neue Bäder oder eine neue Elektroinstallation, neue Fenster, Grundrissänderungen oder Sanierungen/Modernisierungen am Gebäude oder der Gebäudetechnik sind ohnehin genehmigungspflichtig.

Die Genehmigungsanträge müssen vor Durchführung der Arbeiten gestellt werden. Arbeiten ausschreiben und vergeben darf ein Vermieter also erst, wenn die Genehmigung seitens der Stadt vorliegt. Die Stadtverwaltung hat für die Beantragung einer jeden Maßnahme einen umfänglichen Fragenkatalog entwickelt. Er ist bei einem Wohnungswechsel detailliert auszufüllen. Alleine das wirkt abschreckend! In keinem Fall dürfen Maßnahmen ohne die erforderliche Genehmigung durchgeführt werden. Sonst drohen Bußgelder in empfindlicher Höhe. Was wird die Folge sein? Bei einem Mieterwechsel wird ein Eigentümer nur das Notwendigste beantragen, zumal die Genehmigungsvordrucke aus drei Dokumenten mit sieben Seiten bestehen!

Besonders bedenklich: ein Vordruck animiert zum Verzicht auf die sog. Genehmigungsfiktion. Laut Gesetz wäre eine Maßnahme nach Einreichung der Antragsunterlagen binnen eines Monats genehmigt, wenn die Stadt sich hierzu nicht äußert. Die Stadt droht aber unverhohlen damit, dass man eine Antragszurückweisung wegen unvollständiger Unterlagen riskiert, sollte man auf die Genehmigungsfiktion nicht verzichten. Verzichtet aber ein Eigentümer, ist für ihn auf der Zeitachse völlig unklar, wann er mit einer Genehmigung der Stadt rechnen kann. Da der Wiedervermietungs-zeitpunkt somit ebenfalls ungewiss ist, droht zwangsläufig Wohnungsleerstand!

Eine weitere Folge der ausufernden Satzungen ist die Schwächung der Klimaschutzziele in den betroffenen Stadtteilen. § 172 Abs. 4 BauGB regelt, dass nur Maßnahmen zu genehmigen sind,

„wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung ... dient"

Aus anderen Städten ist bekannt, dass wirklich nur das Nötigste genehmigt wird. Mindeststandards eben. Das bedeutet: hätte man als Eigentümer die Chance, durch interessante KfW-Förderprogramme einen höheren Standard zu verwirklichen, fällt das ins Wasser. Sieht so Klimaschutz aus?

(Energetische) Gebäudesanierungen werden ausgebremst

Spinnt man diesen Gedanken weiter, bedeutet das: alle Stadtteile mit Sozialen Erhaltungssatzungen werden künftig für höherwertige energetische Sanierungen nicht mehr in Frage kommen. Für private Vermieter wird sich das nicht als Motivationsschub auswirken, künftig verstärkt energetische Maßnahmen in Angriff zu nehmen. Auch „normale“ Erhaltungsmaßnahmen wird man sich angesichts der Genehmigungspflicht gut überlegen müssen. Die Stadt Freiburg verrät damit ungeniert die eigenen klimapolitischen Ziele! Im Klimaschutzkonzept der Stadt FR steht wörtlich:

„Privates Kapital von selbstnutzenden Gebäudeeigentümer*innen oder Kleinvermieter*innen kann auch in Freiburg schwer für die Sanierung der Gebäude in Privatbesitz mobilisiert werden ..."

Das Umweltschutzamt geht davon aus, dass Freiburg zur Verwirklichung der klimapolitischen Ziele im Gebäudebestand eine Sanierungsquote von 5 % bräuchte. Wie soll denn unter solchen Voraussetzungen der Klimaschutz vorangebracht werden? Statt den Eigentümern regulatorische Knüppel zwischen die Beine zu werfen, wäre es weit sinnvoller, die privaten Eigentümer aktiv zu Investitionen in den Gebäudebestand zu motivieren. Die Sanierungsquote wird in den Satzungsgebieten eher fallen statt ansteigen. Die viel zitierte „Verhinderung von Luxusmodernisierungen“ scheint ein veritabler Vorwand zu sein, jegliche Art von Investitionen in den Gebäudebestand auszubremsen. Dahinter dürfte das Kalkül stecken, dass der Drang zu Mieterhöhungen nicht so hoch ist, wenn in die Gebäude nichts investiert wird.

Es gibt sicher schwarze Schafe unter den Investoren. Aber dann muss man gezielt bei diesen ansetzen und kann nicht deshalb alle Eigentümer unter Generalverdacht stellen. Haus & Grund-Mitglieder stehen nachweislich für langfristige Mietverhältnisse zu moderaten Konditionen und nicht für „Luxusmodernisierungen“. In den offiziellen Verlautbarungen der Stadt findet sich aber regelmäßig der Satz, dass man einer Mieterverdrängung durch „Luxusmodernisierungen“ vorbeugen möchte. Aber wie häufig kommt das denn vor? Luxusmodernisierungen sind schlicht Panikmache, Potemkinsche Dörfer!

Es ist einem Eigentümer kaum zu vermitteln, dass er künftig eine Genehmigung einholen muss, wenn er in einer Mietwohnung nach 20 Jahren den verschlissenen Bodenbelag austauschen will. Eine Maßnahme, zu der er – nebenbei bemerkt – nach § 535 Abs.1 BGB verpflichtet ist. Wahrlich ein Irrsinn!

RA Stephan Konrad
Syndikusrechtsanwalt – Geschäftsführer

Haus & Grund Freiburg protestiert gegen eine Beteiligung der Vermieter am CO2-Preis

Haus & Freiburg hat sich per E-Mail an die CDU-Abgeordneten von Marschall und Weiß gewandt, nachdem Pläne durchgesickert sind, dass Vermieter künftig 50 Prozent der von den Mietern verursachten CO2-Kosten tragen sollen.

Das Schreiben an die Abgeordneten geben wir nachfolgend wieder:

Sehr geehrter Herr Abgeordneter von Marschall,
Sehr geehrter Herr Abgeordneter Weiß,

als Verband, der in Freiburg und Umgebung die Interessen von 5.500 privaten Vermietern mit rd. 25.000 Immobilien vertritt, wenden wir uns wegen der aktuellen Überlegungen zur Umlage des CO2-Preises an Sie.

Der einsame Plan von Angela Merkel und Horst Seehofer, dass ein Vermieter künftig 50 Prozent der von den Mietern verursachten CO2-Kosten tragen müsse, ist für unsere Mitglieder nicht nachvollziehbar und daher auch nicht akzeptabel. Schließlich hat ein Vermieter keinen Einfluss darauf, wie viel der Mieter heizt oder wie viel Warmwasser er verbraucht. Klimaschutzpolitisch ist dieser Beschluss deshalb kontraproduktiv. Das Geld, das der Vermieter für den CO2-Preis ausgeben muss, wird künftig für energetische Sanierungen fehlen.

Haus & Grund Freiburg fordert daher, dass Mieter auch nach Einführung eines CO2-Preises auf Gas und Heizöl weiterhin vollständig für ihre Heizkosten aufkommen müssen. Nur dann kann der CO2-Preis klimaschonend wirken.

• Vermieter haben keinen Einfluss auf das Heizverhalten und den Warmwasserverbrauch der Mieter. Beides ist maßgebend für den CO2-Ausstoß und die daraus entstehenden Kosten. Folglich muss der CO2-Preis auch bei den Mietern ankommen, um eine Lenkungsfunktion zu entfalten.

• Private Eigentümer haben ihre Mietshäuser so gebaut und modernisiert, wie es nach den jeweils geltenden baurechtlichen Vorgaben und technischen Standards zulässig war und ist – und es die zur Verfügung stehenden Technologien und finanziellen Mittel möglich machen. Mieter können hingegen frei wählen, wo sie wohnen möchten. Über den Energieausweis können sie sich informieren, welchen energetischen Status das Mietobjekt hat.

Badische Zeitung vom 19.05.2021

Keine CO2-Umlage

Der Vermieterverband Haus & Grund kritisiert in einem Brief an die CDU-Bundestagsabgeordneten Matern von Marschall und Peter Weiß die Idee, Vermieter an den CO2-Kosten zu beteiligen, die Ihre Mieter verursachen.

Das Geld, das Vermieter hier aufbringen, würden dann für energetische Sanierungen fehlen. Finanziell schwache Mieter würden durch eine CO2-Komponente im Wohngeld entlastet und eine teilweise Umlage der Heizkosten auf Vermieter, würde die Mieter nicht zum Energiesparen motivieren.

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Badische Zeitung vom 18.02.2021 von Simone Lutz

In Freiburg gibt es kaum Mietausfälle wegen Corona

Private Vermieter, die städtische Stadtbau-GmbH und Genossenschaften haben nur wenige Fälle zu vermelden, in denen Mieter wegen der Pandemie Probleme hatten, ihre Miete zu zahlen.

Seit einem Jahr beschäftigt Corona Freiburg, und von Anfang an gab es Befürchtungen, wegen der Pandemie könnten sich Mieter ihre Wohnungen nicht mehr leisten. Doch scheinen Zahlungsschwierigkeiten kein flächendeckendes Phänomen zu sein: Private Vermieter, Stadtbau und Genossenschaften haben nur Einzelfälle zu vermelden, in denen ...

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Badische Zeitung vom 15.02.2021 von Jens Kitzler

Die neue Grundsteuer bereitet Freiburger Hausbesitzern Sorge

Die Gemeinderatsfraktion "Freiburg Lebenswert" sieht durch die Neuberechnung der Grundsteuer hohe Kosten auf Eigentümer und Mieter zukommen. Die Stadtverwaltung nennt das: "Zu spekulativ".

Im November hat die Landesregierung die Grundsteuer reformiert: Zeitgemäß und einfach soll sie werden; vom Jahr 2025 an wird sie so erhoben. Doch die Wählervereinigung Freiburg Lebenswert warnt: Vor allem auf Besitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern in Freiburg käme eine stark erhöhte Grundsteuerlast zu. Allerdings stehen einige Faktoren der neuen Berechnung noch gar nicht fest ... 

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Badische Zeitung vom 08.11.2019 von Uwe Mauch

Weniger Mietausfälle in Corona-Zeiten als gedacht

Private Vermieter haben in der Corona-Krise kaum Mietausfälle zu beklagen. Das ist das Ergebnis einer Umfrage des Freiburger Verbands „Haus & Grund“ unter seinen Mitgliedern. Trotz der erheblichen Auswirkungen der Pandemie zahle der Löwenanteil der Mieter pünktlich und in voller Höhe. „Vielleicht ist die Situation nicht so dramatisch, wie viele annehmen“, sagt Geschäftsführer Stephan Konrad. In die Befragung eingeflossen sind 1513 Wohnungen und 170 gewerbliche Einheiten. 245 private Vermieter haben geantwortet. Das sind laut Verband knapp 15 Prozent der Mitglieder. Größer seien die Probleme bei gewerblichen Vermietungen.

„Wir haben uns auf 1000 statt 1500 Euro für den Monat April geeinigt, weil ich sehe, dass das schwer für den Mieter war“: So lautet eine Anmerkung eines Vermieters, dersich an derUmfrage von „Haus & Grund“ beteiligt hat. Und eine andere: „Mieter ist als Kaffeeanbieter auf großen Festen und Veranstaltungen tätig. In Absprache wurde eine 50- prozentige Mietminderung vereinbart, längstens bis Dezember dieses Jahres. Nachzahlung ab Januar 2021. Die monatliche Zahlung soll im Dezember abgesprochen werden. Mietverhältnis besteht seit mehr als fünf Jahren. Bisher ohne Probleme.“ Für „Haus & Grund“-Geschäftsführer Stephan Konrad ist das typisch für das Verhältnis von privaten Vermietern und ihren Mietern. „Es läuft in aller Regel reibungslos.“ Es seien Konzerne wie Vonovia, die das negative Bild des Vermieters prägten.

Der Umfrage zufolge konnten im April und Mai nur 1,8 Prozent der Wohnungsmieter ihre Verpflichtungen nicht erfüllen. Elf Vermieter meldeten Ausfälle von insgesamt 20000 Euro. Die Spanne reicht von 70 bis 6750 Euro. Fast immer sei eine gütliche Einigung gefunden worden. Die Anmerkungen in der anonymen Umfrage geben auch einen Einblick, welche Folgen der Lockdown hatte und hat: „Ein Mieter hatte Ausfall wegen Kurzarbeit; da wurde einvernehmlich die Miete für April halbiert. Eine Mieterin sitzt in einem arabischen Land fest, da sie nicht nach Deutschland einfliegen kann. Sie ist eine hier lebende Ärztin, daher gehe ich davon aus, dass wir das nach ihrer Rückkehr einvernehmlich regeln können.“

Stärker trifft es Vermieter von gewerblichen Räumen. In 22 Prozent der 170 Mietverhältnisse, die in die Umfrage eingeflossen sind, gab es Zahlungsprobleme oder gar -ausfälle. Die Gesamtsumme liege bei 80000 Euro. „Dem Hauptmieter (Gaststätte) werden wir wahrscheinlich zwei Monatsmieten à 3260 Euro erlassen müssen, damit er überlebt“, lautet die Anmerkung in einem Fragebogen.

Unterm Strich zieht Stephan Konrad ein positives Fazit: „Private Vermieter und ihre Mieter meistern die Herausforderung der Corona-Krise partnerschaftlich.“ Ähnliche Umfragen in Frankfurt, Bonn und im Murgtal hätten ähnliche Ergebnisse gezeigt.

Badische Zeitung vom 08.11.2019 von Sina Schuler

Kritik aus Freiburg-Stühlinger an Gehweg-Reinigungsgebühren war abzusehen

Dass die Stadt im Stühlinger für saubere Gehwege sorgt, ist richtig. Die betroffenen Anlieger vor vollendete Tatsachen zu stellen und nicht einmal den Bürgerverein zu informieren, war allerdings unklug.

Die Kehrmaschinen der ASF können schlecht ein Stück Gehweg auslassen – aber wenn das Rathaus die betroffenen Anlieger vor vollendete Tatsachen stellt, muss es mit Kritik rechnen.

200 Euro im Jahr für ein zehn Meter breites Haus – das scheint verkraftbar. Jenen, die bisher selbst fegen, schippen und streuen, bleibt Arbeit erspart. Aber genau die Fleißigen, die sich gewissenhaft darum kümmern, dass der Gehweg vor ihrer Haustüre sauber ist, sind am Ende die Übergangenen. Sie investieren womöglich lieber Zeit als Geld. Gerade wenn es Mieter betrifft, die sich abwechseln und jetzt vielleicht 20 Euro pro Jahr zusätzlich zahlen müssen. Das ist nicht viel, aber die Kosten fürs Wohnen läppern sich. Sie zahlen wegen jenen, die ihrer Pflicht nicht nachkommen, sei es aus Faulheit oder weil die Eigentümer keinen Hausmeisterservice in dem Umfang beauftragt haben, in dem er nötig wäre. Das Rathaus aber kann keine Ausnahmen machen, die Kehrmaschinen können schlecht ein Stück Gehweg auslassen.

Wenn es mit der Reinigungsmoral insgesamt nicht klappt, muss sich die Stadt eben selbst drum kümmern – dass sie das nun tun will, ist gut. Besonders klug war es allerdings nicht, die betroffenen Anlieger vor vollendete Tatsachen zu stellen und nicht einmal den Bürgerverein zu informieren. Dass es da Kritik gibt, konnte die Verwaltung ahnen. Jetzt verschiebt sie das Thema noch einmal, um einen "Dialog mit Bürgerverein und Eigentümern" zu führen. Das ist richtig – nur hätte das Rathaus selbst auf die Idee kommen können.

Info: Wer Zahlt?

"Die Kosten der Straßenreinigung – dazu zählen auch Gehwege – sind grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar", sagt Stephan Konrad, Geschäftsführer von "Haus und Grund" in Freiburg. Die Verträge müssten aber entsprechend ausgestaltet sein, der Vermieter könne diese nicht einseitig ändern. "Sollte der Vermieter im Vertrag geregelt haben, dass die Mieter die Gehwegreinigung persönlich im Wechsel erledigen, ist für eine Kostenumlage ebenfalls kein Raum", so Konrad. "Das Problem liegt gar nicht so einfach." Jeder Eigentümer müsse die Verträge prüfen lassen.

Badische Zeitung vom 26.09.2019 von Manuel Fritsch

Haus und Grund fordert niedrigere Grundsteuer

Freiburg liege bei der kommunalen Steuer im Vergleich weit vorne / Stadtverwaltung zeigt sich skeptisch.

FREIBURG. Der Eigentümerverband Haus und Grund fordert in einem Brief an Oberbürgermeister Martin Horn eine Senkung des Grundsteuerhebesatzes in Freiburg. Dieser sei im Vergleich mit anderen Städten in Baden-Württemberg sehr hoch. Auch laut einem Ranking der 100 größten deutschen Städte, das Haus und Grund in Auftrag gegeben hatte, ist die Grundsteuerin Freiburg sehr hoch - nur in 25 Städten ist sie noch teurer.

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen. Die Höhe können sie über den sogenannten Hebesatz beeinflussen. Je höher dieser ist, desto höher ist die Steuer, die Haus- oder Wohnungseigentümer zahlen müssen. Gerade in Zeiten voller Kassen, argumentiert Haus und Grund, sollte eine Gemeinde ein Zeichen setzen und für Entlastung sorgen. "Wir wollten die Diskussion anstoßen", sagt der Freiburger Haus & Grund-Geschäftsführer Stephan Konrad. So habe Stuttgart als Landeshauptstadt mehr Aufgaben als Freiburg, aber dennoch den Hebesatz jüngst gesenkt.

Hinzu kommt, dass die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer reformiert werden muss. Denn diese orientiert sich an veralteten Werten. In den neuen Bundesländern sind die Wertverhältnisse von 1935, in den alten von 1964 zugrunde gelegt. Der daraus errechnete Wert, aus dem die Steuer ermittelt wird, entspreche etwa einem Zehntel des Marktwertes, so das Finanzamt. Wenn nun Markt- und Einheitswert angeglichen werden, könnte das für die Gemeinden zu großen Mehreinnahmenführen – beziehungsweise zu Kostensteigerungen für Eigentümer und, da die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden kann, für die Mieter.

Zwar gibt es politisch Bestrebungen, die Umlage der Grundsteuer zu verbieten, doch befürchten Experten, dass Vermieter die Kosten dann über Mietsteigerungen ausgleichen werden. Auch das sei ein Grund, so Konrad, über die Senkung des Hebesatzes nachzudenken.

Bei der Stadtverwaltung begegnet man dem Anliegen von Haus und Grund mit Skepsis. Der aktuelle Hebesatz sei mit der Beschlussfassung zum Doppelhaushalt 2019/2020 gerade erst bestätigt worden, eine Änderung sei nicht angedacht. Da noch nicht klar ist, wie die Reform der Grundsteuer aussehen wird, könne die Verwaltung auch noch nicht absehen, wie sie darauf reagieren werde. "Wir werden uns beim Doppelhaushalt 2023/2024 sehr genau unsere finanzielle Situation ansehen müssen”, sagt Rathaussprecherin Martina Schickle. Dann werde entschieden, wie mit der "neuen" Grundsteuer umgegangen werde. Aufgrund der vielen anstehenden Aufgaben - Ausbau der Infrastruktur, Sanierungen - sei die Stadt auf ihre kommunalen Steuern angewiesen. Die Grundsteuer macht derzeit im Jahr rund 50 Millionen Euro aus.

Grundsteuer

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer aktuell, wie hoch bei niedrigerem Hebesatz? Drei exemplarische Fälle:

• Wiehre, 83 m2, Baujahr 1966, Tiefgarage, Kaufpreis 345 000, Grundsteuer aktuell: 315 Euro, bei einem Hebesatz von 400: 210 Euro
• St. Georgen, 32 m2, Baujahr 1998, Kaufpreis 130 000, Grundsteuer aktuell:123 Euro, bei einem Hebesatz von 400: 82 Euro
• Stühlinger, 44 m2, Baujahr 2006, Kaufpreis 239 000, Grundsteuer aktuell: 164 Euro, bei einem Hebesatz von 400: 110 Euro
  

Ressort: Freiburg Veröffentlicht in der gedruckten Ausgabe der BZ vom Do., 26. September 2019

Badische Zeitung vom 20.09.2019 von Lisa Petrich

Stadt baut "Wohnen für Hilfe" aus

Günstig mieten und im Alltag mithelfen: Das Projekt der Wohnpartnerschaft ist jetzt auch für Nicht-Studierende offen.

FREIBURG. Das Studierendenwerk vermittelt bereits seit 2002 generationenübergreifende Wohnpartnerschaften. Senioren lassen Studierende für eine geringe Miete bei sich wohnen, im Gegenzug erhalten sie Hilfe im Alltag. Nun sollen auch Azubis, Berufsanfänger und generell Alleinstehende mitmachen. Die Stadtverwaltung finanziert die Hälfte einer Personalstelle, die solche Wohnpartnerschaften fördern soll.

Hilfe beim Einkaufen, Gartenpflegen, Müllentsorgen oder einfach nur Gemeinschaft: Viele ältere Menschen oder Familien sind froh, wenn sie dabei Unterstützung erhalten. Wer noch ein Zimmer frei hat, kann dies ab sofort auch an Nicht-Studierende vermieten. Die bisherige Teilzeitstelle im Studierendenwerk Freiburg (SWFR) wird in eine Vollzeitstelle umgewandelt, ermöglicht durch einen städtischen Zuschuss von 40 500 Euro pro Jahr. "Die Nachfrage von Vermietern ist ganzjährig sehr hoch", sagt Nicole Krauße vom SWFR. Da die infrage kommenden Mieter bislang Studierende waren, hat sich die Nachfrage auf den Semesterbeginn im Oktober konzentriert. Dadurch konnten Vermieteranfragen zu einem anderen Zeitpunkt nicht erfüllt werden. Diese Schräglage soll nun behoben werden – indem das Studierendenwerk auch Nicht-Studierende berücksichtigt.

Durch "Wohnen für Hilfe" konnten seit 2002 durchschnittlich 56 neue Wohnpartnerschaften im Jahr vermittelt werden. 60 Wohnpartnerschaften pro Jahr, von denen manche sehr viel länger halten, entsprächen laut SWFR einem Studierendenwohnheim, das dann nicht gebaut werden müsste. Mithilfe der städtischen Unterstützung hoffen die Organisatoren jetzt auf einen deutlichen Anstieg der Wohnpartnerschaften. Dadurch können ältere Menschen, die Hilfe im Alltag benötigen oder sich in einer großen Wohnung mehr Gesellschaft und Sicherheit wünschen, dort wohnen bleiben und Studierende, Azubis oder Berufsanfänger finden günstigen Wohnraum.

Pflegerische Tätigkeiten sind grundsätzlich ausgeschlossen

So entstehe eine "Win-Win-Partnerschaft", sagt Renate Heyberger vom Studierendenwerk Freiburg. Dabei dürfe allerdings kein arbeitsähnliches Verhältnis entstehen, pflegerische Tätigkeiten seien grundsätzlich ausgeschlossen. Die zusätzlichen Aufgaben, welche die Mieter erfüllen sollen, müssten in einer Vereinbarung über freiwillige Leistung abgeklärt werden.

Stephan Konrad, Geschäftsführer des Eigentümerverbands "Haus und Grund" ist an diesem Projekt sehr interessiert. "Es gibt garantiert Vermieter, für die das Projekt sehr ansprechend ist. Zwar werden das nicht besonders viele sein, aber trotzdem kann der Wohnungsmarkt ein bisschen befriedigt werden", sagte Konrad auf Nachfrage der BZ. Für einige Vermieter sei "Wohnen für Hilfe" seiner Ansicht nach ein "Volltreffer-Projekt". Der Austausch mit dem SWFR sei bereits geplant.

Info:

Interessierte Vermieter und Mieter können sich direkt bei Nicole Krauße im Studierendenwerk melden. Sie ist erreichbar unter Tel. 0761/2101-353 oder per Mail über krausse@swfr.de. Weitere Infos unter http://www.wohnpartnerschaften.de